Quy hoạch đô thị vệ tinh có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản, bài toán hạ tầng đồng bộ tại Việt Nam?

Quy hoạch đô thị vệ tinh đang trở thành xu hướng quan trọng trong phát triển đô thị hiện nay. Những đô thị vệ tinh được xây dựng xung quanh các đô thị trung tâm lớn góp phần giải quyết tình trạng quá tải dân số. Điều này còn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Chẳng hạn ở những khu vực có thông tin quy hoạch, nhu cầu mua bán và giá trị nhà đất thường tăng cao. Tuy nhiên, việc quy hoạch vùng và đô thị cũng cần đảm bảo sự đồng bộ để tránh xảy ra tác động ngược.

Quy hoạch đô thị vệ tinh là gì?

Quy hoạch đô thị vệ tinh là quá trình thiết kế và xây dựng các đô thị nhỏ xung quanh đô thị lớn. Những đô thị vệ tinh này có thể là thị xã, thị trấn, tỉnh hoặc thành phố nhỏ lân cận thành phố trung tâm. Khi dân cư ở thành phố trung tâm quá đông đúc, quy hoạch đô thị vệ tinh sẽ là giải pháp giúp giảm tải áp lực về dân số và hạ tầng.

Quy hoạch đô thị vệ tinh là quá trình phát triển các đô thị nhỏ quanh đô thị lớn, giúp đô thị lớn giảm áp lực về dân số và hạ tầng (Ảnh: Ashui)

Các đô thị vệ tinh có mối liên kết với đô thị trung tâm qua hệ thống giao thông. Song mỗi đô thị vệ tinh lại đảm nhiệm những vai trò độc lập. Ví dụ, đô thị trung tâm Hà Nội có:

• Đô thị vệ tinh Hưng Yên giúp giảm thiểu áp lực về nhà ở.
• Đô thị vệ tinh Bắc Ninh, Từ Sơn hỗ trợ phát triển kinh tế, công nghiệp.
• Đô thị vệ tinh Hòa Lạc hỗ trợ phát triển khoa học công nghệ chất lượng cao.  

Hoạt động quy hoạch vùng và đô thị bao gồm việc: xác định vị trí đô thị  vệ tinh, nghiên cứu đường hướng phát triển hạ tầng giao thông, phân bổ khu dân cư, khu công nghiệp và các tiện ích khác. Quan trọng nhất là phải làm sao để cả đô thị trung tâm và đô thị vệ tinh đều có thể phát triển bền vững, phát huy tối đa vai trò của mình.

Ảnh hưởng của quy hoạch đô thị vệ tinh đến thị trường bất động sản

Một phương án quy hoạch đô thị vệ tinh thông minh sẽ mang đến ảnh hưởng tích cực cho thị trường bất động sản và ngược lại.  

Ảnh hưởng tích cực

Các thành phố lớn, lâu đời với hạ tầng hiện đại thường có dân cư tập trung đông đúc. Hệ quả là hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng trong khu vực nội thành thường xuyên phải đối mặt với sự quá tải. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng đời sống cư dân mà còn ngăn cản quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố nói chung. Lúc này, sự xuất hiện của các đô thị vệ tinh sẽ tạo điều kiện giúp thành phố lớn giãn dân, nâng cao chất lượng đời sống. Sở hữu nhà đất tại các tỉnh, thành phố vệ tinh, cư dân có thể tận hưởng môi trường sống thoải mái hơn. Mặt khác, việc di chuyển vào trung tâm thành phố lớn để học tập, làm việc vẫn đảm bảo dễ dàng.

Quá trình quy hoạch vùng và đô thị cũng mang đến nhiều biến động cho thị trường bất động sản của các đô thị vệ tinh. Thông thường, tại bất cứ khu vực nào có thông tin quy hoạch, giá bán bất động sản đều tăng.

Khi các đô thị vệ tinh được nâng cấp về hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng, chất lượng đời sống được cải thiện sẽ kéo theo mức sống tăng. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các văn phòng, cơ quan, nhà máy, xí nghiệp cũng thu hút lượng lao động nhập cư lớn. Lúc này, nhu cầu thuê mua nhà ở tăng cao dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ về cả nguồn cung và giá bán. Càng ở những khu vực gần đô thị trung tâm, bất động sản lại càng có giá trị.

Thị trường bất động sản tại các đô thị vệ tinh thường sôi động hơn sau quy hoạch (Ảnh: Tại chí Công Thương)

Sự linh hoạt trong vai trò của các đô thị vệ tinh cũng đi kèm với sự đa dạng trong phân khúc bất động sản. Những đô thị vệ tinh thường sở hữu rất nhiều tiềm năng để khai thác. Ví dụ, đô thị vệ tinh Hưng Yên hiện không chỉ được khai thác về quỹ đất ở mà còn phát triển cả du lịch. Tại đây, chủ đầu tư Vingroup đang đặt 2 dự án Vinhomes Ocean Park. Bạn có thể tìm thấy từ căn hộ chung cư thông thường đến biệt thự và cả căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp. Đây vừa là cơ hội cho những cư dân có nhu cầu mua nhà ở thực, vừa là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản cho thuê.

Ảnh hưởng tiêu cực

Quy hoạch đô thị vệ tinh không phải quá trình đơn giản. Thứ nhất, để đi từ bước xây dựng định hướng quy hoạch đến bước hoàn thiện cần một khoảng thời gian dài. Bên cạnh đó, nếu không có phương án quy hoạch hợp lý, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng.

Rủi ro đầu tiên phải kể đến là việc xuất hiện những cơn sốt đất và hiện tượng bong bóng bất động sản. Sốt đất hay bong bóng bất động sản hiểu đơn giản là tình trạng giá đất tăng đột ngột, không còn phản ánh giá trị thực tế của nền đất. Tình trạng này xảy ra khi nguồn tiền đầu tư vào bất động sản quá lớn, gia tăng một cách mất kiểm soát. Hậu quả là thị trường bất động sản rơi vào trạng thái mất cân bằng, khả năng thanh khoản kém. Nhà đầu tư nếu vội vàng ôm đất khi mới có thông tin quy hoạch cũng dễ lâm vào cảnh nợ nần.

Quy hoạch đô thị vệ tinh thiếu đồng bộ có thể gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản (Ảnh: Tin nhanh nhà đất)

Ngoài ra, phương án quy hoạch thiếu sự đồng bộ còn có thể gây áp lực lên cơ sở hạ tầng của các đô thị vệ tinh. Càng những đô thị được chú trọng đầu tư về giao thông và tiện ích công cộng, tỷ lệ nhập cư càng lớn. Đến một mức độ nhất định, trình trạng quá tải ở đô thị trung tâm sẽ một lần nữa lặp lại ở những đô vệ tinh này. Trong khi đó, các đô thị ít được đầu tư lại không thể tận dụng tiềm năng của mình.

Tóm lại, việc quy hoạch vùng và đô thị vệ tinh là cần thiết để cải thiện chất lượng cuộc sống tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện nay. Nhưng dù thị trường bất động sản ở các đô thị vệ tinh sở hữu nhiều tiềm năng phát triển, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc thật kỹ. Tránh trường hợp vội vàng đầu tư ngay khi có thông báo quy hoạch dẫn đến rủi ro ngoài tầm kiểm soát.

Xem thêm 

Quy hoạch đô thị gắn với thiên nhiên - Xu hướng đô thị xanh đang chiếm ưu thế?

Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm bao nhiêu loại?