Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản Hà Nội nửa cuối năm 2023

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate chia sẻ với Cửa sổ Bất động sản về tín hiệu hồi phục thị trường chung cư Hà Nội những tháng cuối năm 2023. 

Trong quý 2/2023, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng chậm, chỉ đạt 4,1%. Theo World Bank dự báo, cả năm chỉ đạt 4,7%. Đây vừa là thách thức vừa là cơ hội cho thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế tăng trưởng chậm, Chính phủ sẽ phải tìm cách thúc đẩy nền kinh tế thông qua các chính sách tài khóa - trong đó đẩy mạnh vốn đầu tư công và chính sách tiền tệ - trong đó yêu cầu các ngân hàng hạ lãi suất huy động và đặc biệt là lãi suất cho vay. Những giải pháp này nhìn chung có nhiều tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam Nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng.

Thứ nhất, giải ngân vốn đầu tư công cả nước trong quý 2 bứt tốc, kéo tỷ lệ giải ngân 6 tháng đạt 30,49%. Như tại Hà Nội, điểm sáng về hạ tầng, có thể kể đến việc hoàn thành cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, dự kiến thông xe dịp 2/9, cầu Đuống giai đoạn 2 bắt đầu mời thầu, thi công đường vành đai 4, thông xe cầu vượt chữ C ở nút giao Phạm Ngọc Thạch - Chùa Bộc… tất cả những dự án hạ tầng này mang tới những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS).

Chủ trương giải ngân vốn đầu tư công tập trung trong những tháng cuối năm, mục tiêu đạt cả năm 95%. Do đó, nửa cuối năm 2023 dự kiến sẽ rất mạnh chi giải ngân đầu tư công, khi nguồn vốn được giải ngân, chắc chắn sẽ kéo cả nền kinh tế đi lên.

Thứ hai, lãi suất huy động và lãi suất cho vay vẫn liên tục giảm, chỉ trong 6 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần giảm từ 0,5 - 2% cho các mức lãi suất điều hành, từ đó đưa mức lãi suất huy động bình quân giảm từ 0,7 - 0,8%, lãi suất cho vay bình quân giảm từ 1 - 1,2%. Đến nay không còn ngân hàng nào có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trên 8%/năm. Tuy nhiên, lãi suất cho vay chưa giảm quá mạnh nên lãi suất thả nổi tại các ngân hàng vẫn đang dao động khoảng trên dưới trên 10%. Dự báo cho nửa cuối năm nay lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay mua nhà sẽ còn giảm xuống thấp nữa, đây là một điểm sáng.

Cùng với việc NHNN liên tục đưa ra các chỉ đạo quyết liệt nhằm giảm mặt bằng lãi suất, sẽ có mức lãi suất hấp dẫn hơn cho người mua nhà ở thời điểm những tháng cuối năm này.

Về dòng tiền, lượng tiền gửi của người dân vẫn đang tăng nhưng đà tăng đã giảm. Dự kiến trong một thời gian tới sẽ có một lượng tiền lớn thay vì là gửi tiết kiệm sẽ đi sang các kênh đầu tư khác.

Trước hết là kênh chứng khoán, điển hình ngay từ tháng 4 đến tháng 8, lượng tiền đổ vào thị trường chứng khoán mạnh và rõ ràng. Tiếp sau đây sẽ là kênh BĐS vì BĐS thường sẽ đi sau chứng khoán một khoảng thời gian. 

Dẫn chứng là tín dụng kinh doanh BĐS trong 5 tháng đầu năm đã tăng 14%, cao hơn so với mặt bằng chung của toàn ngành (3.6%) nhưng vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cũng phản ánh những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Đi qua 8 tháng năm 2023, điểm nhấn nổi bật nhất của thị trường BĐS là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường hồi phục với gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành. Chưa bao giờ thị trường BĐS nhận được nhiều sự quan tâm tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước như thời gian vừa qua.

Thị trường BĐS nói chung có chuyển biến nhưng điểm sáng tích cực nhất chỉ xuất hiện ở phân khúc BĐS để ở, điển hình là thị trường chung cư ở Hà Nội.

• Diễn biến nguồn cung, lượng tiêu thụ và giá bán

Số liệu Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, nguồn cung mở mới của quý 1 chỉ đạt khoảng 700 căn. Các giao dịch trầm lắng. Chủ đầu tư hầu như không “ra hàng”. Đây là thời điểm thị trường đã ở đáy. 

Sang quý 2, nguồn cung mở mới đã tăng 153% so với quý 1. Lượng tiêu thụ cũng có mức tăng khá, quý 2 cao hơn quý 1 khoảng 15%. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu hồi phục.

Dự báo, từ nay đến cuối năm 2023, nguồn cung và lượng tiêu thụ tại thị trường Hà Nội sẽ tiếp đà hồi phục và sẽ tăng cao hơn so với thời điểm đầu năm. Từ nay tới hết năm 2023 là thời điểm tốt nhất các nhà đầu tư nên mua, dù là ở hay đầu tư.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp đi ngang quý thứ 3 liên tiếp. Quý 2/2023, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 49.8 triệu/m2, chỉ tăng nhẹ 0.3% so với cùng kỳ quý trước. Phân khúc cao cấp và trung cấp  có xu hướng giá tăng nhẹ, trong khi phân khúc bình dân giá bán có xu hướng giảm. 

Với việc nguồn cung tăng, giá BĐS đi ngang, nhà đầu tư đã tìm thấy các cơ hội cho mình, nhờ đó lượng tiêu thụ quý 2 đã có mức tăng khá rõ rệt. Thêm vào đó, thị trường phản ứng khá tích cực với những chính sách bán hàng (CSBH) mới của chủ đầu tư. Trong quý 2/2023, có khoảng 30% các dự án tăng CSBH, tổng giá trị quà tặng tương đương 7.7% giá bán. Sau khi điều chỉnh CSBH, lượng tiêu thụ của các dự án này đã tăng lên 67%  so với quý trước. Điều này thể hiện sức cầu của thị trường vẫn có, tuy nhiên người mua nhà đang có tâm lý e ngại lãi suất, chờ đợi chủ đầu tư giảm giá, tăng chiết khấu.

Một trong những lý do tác động tới lượng tiêu thụ phải kể đến sự điều chỉnh CSBH của các chủ đầu tư là nới rộng thời gian hỗ trợ lãi suất. Thay vì 12-18 tháng, giờ đây người mua nhà sẽ được hỗ trợ lãi suất từ 2-4 năm, số tiền và thời gian thanh toán được giãn hơn. Khoảng thời gian hỗ trợ lãi suất 2-4 năm này đủ dài để kinh tế hồi phục, đảm bảo tình hình vĩ mô ổn định trở lại và vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhờ vậy, hóa giải tâm lý e ngại lãi suất cao và biến động của  nhà đầu tư, người mua nhà.

Xu hướng nới rộng thời gian hỗ trợ lãi suất sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư khai thác và áp dụng cho các sản phẩm mới ra cuối năm 2023.

• Khu Tây tiếp tục dẫn dắt thị trường 

Cũng theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate, các dự án chung cư phía Tây tiếp tục dẫn dắt thị trường chung cư Hà Nội trong quý 2/2023 với hơn 50% nguồn cung và số bán. So với quý 1/2023, khu Tây vẫn duy trì số mở mới tăng 39% và lượng tiêu thụ tăng 20%. Hơn 70% số bán chung cư khu Tây đến từ phân khúc cao cấp và phần lớn trong số này đến từ khu đô thị Vinhomes Smart City, nổi bật là các dự án cao cấp như Masteri West Heights, phân khu Sakura và Tokin. Dự báo 6 tháng cuối năm 2023, lượng tiêu thụ của khu Tây sẽ tiếp tục chiếm phần lớn thị trường chung cư toàn Hà Nội, đặc biệt là phân khúc cao cấp và cận cao cấp. Điều này sẽ tiếp tục khẳng định những dự án bán tốt dự kiến là những dự án thuộc đại đô thị lớn đang đi vào bàn giao, cất nóc với đầy đủ tiện ích và hạ tầng giao thông thuận tiện, đáp ứng nhu cầu ở thực.

• Khu Đông trên đà hồi phục

Nguồn cung khu Đông qúy 2/2023 có chuyển biến tích cực hơn so với quý 1 khi nguồn cung tăng lên khoảng 700 căn mở mới trong quý 2, gần bằng 50% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ tại khu Đông trong Q2/2023 cũng có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt là giai đoạn cuối quý 2. Số bán tại khu Đông trong quý 2/2023 gấp 2 lần so với quý 1, tuy nhiên, vẫn chỉ tương đương 30% so với cùng kỳ năm trước. Trong 6 tháng cuối năm, khu Đông dự báo sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục dần với nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và cận cao cấp tại đại đô thị Vinhomes Ocean Park như: phân khu Hawaii của Masteri Waterfront của chủ đầu tư Masterise Homes, phân khu Zurich của chủ đầu tư Vinhomes.

Nhìn trên bức tranh tổng thể của nền kinh tế vĩ mô, có thể thấy thời điểm khó khăn nhất đã đi qua. Phản ánh trên thị trường BĐS với các chỉ số về nguồn cung và lượng tiêu thụ: quý 1 là đáy, quý 2 “nhích lên”, quý 3 và 4 tiếp tục tăng trưởng.

Quý 4 cũng là quý có giao dịch sôi động nhất đối với mọi ngành và BĐS không phải ngoại lệ. Nhà đầu tư và người mua nhà có thể tận dụng cơ hội này để cơ cấu danh mục đầu tư, tính toán và khai thác gói vay tài chính theo xu hướng mới, lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp.