Nhà ở giá rẻ có giải quyết thanh khoản cho thị trường bất động sản?
Trong thời đại ngày nay, khi thị trường bất động sản phát triển không ngừng và giá nhà đất ngày càng tăng cao, nhu cầu về nhà ở giá rẻ trở thành mối quan tâm hàng đầu của nhiều người. Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là: Nhà ở giá rẻ có giải quyết thanh khoản cho thị trường bất động sản hay không?
Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích về thị trường đầu tư bất động sản hiện nay và tác động của nhà ở giá rẻ đối với thanh khoản thị trường, và liệu chúng có thể là lựa chọn hợp lý trong bối cảnh ngày nay. Hãy cùng khám phá những để có cái nhìn toàn diện về vai trò của nhà ở giá rẻ trong sự phát triển của thị trường bất động sản.
Nhà ở cao cấp chi phối mặt bằng giá
Giá nhà liên tục tăng cao vượt qua tốc độ tăng thu nhập, đồng thời với khả năng tích lũy thấp, đây là một trong những thách thức đối mặt nhiều người Việt, đặc biệt là thanh niên, khi muốn sở hữu nhà. Thông tin từ các thống kê và chuyên gia gần đây thường chỉ ra rằng người Việt cần mất khoảng 30 năm để có đủ tiền để mua nhà, với thu nhập hàng tháng khoảng 15-20 triệu đồng.
Giá nhà đã liên tục tăng trong những năm qua với tỷ lệ 10% mỗi năm. Khi thu nhập không tăng kịp, giá nhà vẫn tiếp tục tăng lên, bất kể sự biến động trên thị trường. Báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield, một trong những công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới, chỉ ra rằng giá nhà liền thổ tại TPHCM đã tăng gần 7 lần trong 10 năm qua, đạt mức gần 330 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2021-2023. Thị trường bất động sản đã tạo ra một mức giá mới, đặc biệt khi ngày càng có nhiều sản phẩm hạng sang xuất hiện.
Giá bán nhà đang liên tục tăng (Nguồn: CafeBiz)
Giá bán căn hộ cũng đã tăng gấp 3 lần trong 10 năm qua, mặc dù nguồn cung đã tăng hơn 4 lần. Hiện nay, giá căn hộ tại TPHCM đã lên đến mức 76 triệu đồng/m2, tăng nhanh trong giai đoạn 2020-2021 (Nguồn: thesaigontimes 2/2024).
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá nhanh chóng của nhà và căn hộ là thị trường chủ yếu tập trung vào sản phẩm cao cấp và hạng sang, thiếu đi các sản phẩm nhà ở phổ thông, phù hợp với túi tiền.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, thẳng thắn nhận thức rằng mặc dù nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ, nhưng trong nhiều năm qua, chúng đã chiếm đến 70-80% nguồn cung trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, giữ lại hàng tồn kho, và đẩy giá bất động sản lên cao, gây lãng phí nguồn lực xã hội.
Cụ thể ở TPHCM, trong khi nguồn cung nhà ở giảm dần trong vài năm trở lại đây, phần lớn là nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp chiếm tỷ lệ nhỏ hơn và nhà ở bình dân thì không còn. "Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong khi nhu cầu lớn, đặc biệt là nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục với mức tăng trung bình trên dưới 10%/năm", ông Châu nhấn mạnh.
Vấn đề giảm giá nhà có thể được đặt ra nhằm đáp ứng nhu cầu của cộng đồng và hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, việc giải quyết bài toán này không hề dễ dàng, đặc biệt khi ông Châu tự thừa nhận rằng có quá nhiều loại chi phí đang gánh nặng doanh nghiệp, bao gồm chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính và thậm chí có những "chi phí không tên".
Thông thường, các chi phí này được tính toán để đến sau 3 năm, thời điểm doanh nghiệp có sản phẩm để bán ra thị trường. Tuy nhiên, nếu dự án gặp phải các vấn đề pháp lý kéo dài, như đã diễn ra trong những năm gần đây, thì tổng chi phí đầu tư sẽ tăng lên đáng kể.
Doanh nghiệp nên đưa ra nhiều ưu đãi để bán được nhà (Nguồn: Tạp chí Tài chính)
Mặc dù doanh nghiệp có mong muốn và sự khuyến khích từ Chính phủ, việc giảm giá nhà vẫn là quyết định đòi hỏi sự cân nhắc cẩn thận. Doanh nghiệp có thể thực hiện các chính sách khuyến mãi, kích thích cầu trong thời gian ngắn để hỗ trợ người mua.
Tuy nhiên, trong tương lai, với nhu cầu sở hữu nhà rất lớn từ thị trường, doanh nghiệp cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về phương án tài chính có lãi để duy trì hoạt động. Vì vậy, việc doanh nghiệp lựa chọn phải đi đôi với các bước đi mạnh mẽ và có chiến lược để đảm bảo lợi ích tối đa cho tất cả các bên liên quan, đồng thời đồng bộ với hướng phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới sự lành mạnh và bền vững.
Sản phẩm nào sẽ vào vùng trũng của thị trường?
Báo cáo của Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) về tâm lý và hành vi của người mua hiện nay cho thấy sự tập trung cao vào số tiền mà họ cần thanh toán để sở hữu nhanh chóng một căn hộ. Cụ thể, có đến 78% người mua quan tâm chủ yếu đến tổng giá của căn hộ, trong khi 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông của căn hộ họ đang xem xét mua.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS FERI đã chia sẻ rằng có một số thay đổi đáng chú ý trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng trong những năm gần đây, trong đó họ chú ý nhiều hơn đến giá tổng cả căn hộ thay vì giá trên mỗi mét vuông. Xu hướng này đã có từ lâu ở nước ngoài và hiện đang dần xuất hiện trong thị trường Việt Nam.
Các chung cư nhỏ được chú trọng xây dựng thay vì chung cư lớn (Nguồn: Báo Người lao động)
Thiết lập diện tích nhỏ cho căn hộ được quy định trong bộ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư theo Thông tư 21/2019 của Bộ Xây dựng. Điều này bao gồm diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không dưới 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại và tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Khuyến khích xây dựng chung cư nhỏ tại các khu đô thị mới thay vì các khu vực đã có quy hoạch, nhằm tránh tình trạng quá tải hạ tầng.
Thực tế, có sự thay đổi đáng kể trong thị trường TPHCM khi trước đây người mua thích căn hộ 3 phòng ngủ với diện tích trên 100m2/căn, nhưng hiện nay xu hướng chuyển sang căn hộ 1-2 phòng ngủ. Giá trên mỗi mét vuông ngày càng tăng, khiến người mua quan tâm đến căn hộ có diện tích nhỏ vì tổng chi phí sẽ ít hơn. Trong bối cảnh thị trường gặp nhiều thách thức, và thu nhập của người dân không tăng, căn hộ diện tích nhỏ có thể trở thành xu hướng trong 5 năm tới, theo nhận định của một chuyên gia.
Các doanh nghiệp đang điều chỉnh chiến lược của mình theo xu hướng hiện tại. Nhiều dự án mới đây có diện tích từ 45m2 trở lên với giá bán từ 2 tỷ đồng tại các huyện ven thành.
Lãnh đạo của một công ty bất động sản có dự án ở TPHCM và Long An thừa nhận rằng, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn, việc chia nhỏ diện tích căn hộ hay biệt thự giúp chủ đầu tư tiếp cận dễ dàng hơn với khách hàng.
Nếu trước đây, một biệt thự liền kề có thể lên đến 200m2, thì giờ đã giảm xuống còn 100-120m2, với giá trị khoảng 10 tỷ đồng, giúp việc thanh toán trở nên dễ dàng hơn so với sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng. Doanh nghiệp phải thực hiện các điều chỉnh để thích ứng với thị trường.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, đánh giá rằng căn hộ diện tích nhỏ là một xu hướng tất yếu khi giá nhà ngày càng tăng và thu nhập của người trẻ không tăng theo kịp. Trên thế giới, căn hộ 25-30m2 đã trở nên phổ biến, giải quyết vấn đề sở hữu nhà cho người dân.
Tại Việt Nam, ngoài việc nhận thức xu hướng căn hộ nhỏ, còn quan trọng hơn là cần giải quyết vấn đề tăng thu nhập và tạo việc làm cho người dân, để họ có khả năng sở hữu nhà một cách dễ dàng.
Nhà ở bình dân sẽ là xu hướng mới (Nguồn: DanViet)
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group, cho rằng mối quan hệ giữa giá nhà và thu nhập của người dân đều quan trọng, và cần thúc đẩy cả hai để đạt được kết quả tốt nhất. Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng và nguồn cung căn hộ bình dân giảm, ngoài việc doanh nghiệp tiết giảm chi phí, Nhà nước cũng cần thúc đẩy cơ chế chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội.
Để tăng thu nhập cho người dân, không có cách nào khác ngoài việc phục hồi kinh tế, tạo việc làm. Chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp kích thích tăng trưởng kinh tế, như đẩy mạnh đầu tư công, giảm thuế VAT, hạ lãi suất... Dự báo kinh tế năm 2024 mang lại nhiều cơ hội hơn là thách thức, và ngành bất động sản mở ra một chu kỳ mới sau khi vượt qua "vùng đáy" vào năm 2023.
Khi kinh tế phục hồi, thu nhập của người dân cũng được cải thiện, cùng với ảnh hưởng của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai vừa được thông qua... Từ những động lực này, thị trường dự kiến sẽ phục hồi mạnh mẽ, mở đường cho doanh nghiệp thoát ra khỏi khủng hoảng.
Các sản phẩm nhà ở phổ thông, căn hộ bình dân được dự báo sẽ là những người tiên phong trong quá trình phục hồi này, phản ánh xu hướng tâm lý của người mua nhà hiện nay. Chuyên gia kỳ vọng rằng trong chu kỳ mới này, thị trường sẽ có những biến động, và doanh nghiệp sẽ tập trung vào các sản phẩm cốt lõi, phù hợp với nhu cầu thực của người tiêu dùng để đạt được sự phát triển bền vững.
Nhà ở giá rẻ có giải quyết thanh khoản cho thị trường bất động sản?
Như đã phân tích ở trên, các sản phẩm nhà ở phổ thông, căn hộ binh dân sẽ là những sản phẩm rơi vào vùng trũng của thị trường. Vì thế, nhà ở giá rẻ sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Kết luận, nhà ở giá rẻ đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết thanh khoản cho thị trường bất động sản. Xu hướng chuyển đổi về các sản phẩm nhà ở phổ thông, căn hộ giá bình dân đang phản ánh sự đổi mới linh hoạt của doanh nghiệp để đáp ứng nhu cầu người mua trong bối cảnh khó khăn. Điều này phản ánh sự linh hoạt trong chiến lược tài chính đầu tư của các doanh nghiệp, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.
Xem thêm
.png)
