Người mua nhà TP.HCM sẵn sàng chi bao nhiêu để sở hữu căn hộ?

Thị trường bất động sản TP. HCM là nơi có những giao dịch mua bán căn hộ sôi động nhất cả nước, với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Tuy nhiên, giá nhà liên tục tăng cao khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính của mình. Mức chi tiêu cho một căn hộ không chỉ phụ thuộc vào thu nhập cá nhân mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như lãi suất vay, nguồn cung, vị trí và chính sách thị trường.

Thực trạng giá nhà và khả năng chi trả của người mua

Thị trường bất động sản TP. HCM đang chứng kiến mức giá nhà ngày càng cao, trong khi khả năng tài chính của người mua không theo kịp tốc độ tăng giá. Điều này khiến nhiều hộ gia đình gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, buộc họ phải tìm kiếm giải pháp tài chính linh hoạt hoặc chấp nhận kéo dài thời gian tích lũy.

Thị trường bất động sản TP. HCM đang chứng kiến mức giá nhà ngày càng cao (Ảnh: Báo Điện tử Chính phủ)

Khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng tài chính của người mua

Theo báo cáo điều tra nhu cầu nhà ở đến năm 2030 của Viện Nghiên cứu Phát triển TP. HCM, người mua nhà tại thành phố chỉ có khả năng chi trả khoảng 49% đến 68% giá trị bất động sản dự kiến mua trong vòng 2 năm tới. Điều này cho thấy một khoảng cách đáng kể giữa giá nhà trên thị trường và khả năng tài chính thực tế của người dân.

Cụ thể, với căn hộ chung cư, người mua thường tìm kiếm các căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 65m2, trong tầm giá từ 2,3 tỷ đến 8 tỷ đồng. Tuy nhiên, khả năng chi trả trung bình của họ chỉ đạt khoảng 53% giá trị căn hộ. 

Tương tự, với nhà ở riêng lẻ, người mua nhắm đến các căn nhà diện tích trung bình 66m2 giá từ 2,76 tỷ đồng đến 15 tỷ đồng, nhưng chỉ có thể chi trả được 49% giá trị. Riêng với đất nền, mặc dù 80% người mua muốn sở hữu đất ở khu vực nội thành với giá trung bình 1,74 tỷ đồng, khả năng chi trả của họ cũng chỉ dừng lại ở mức 68%.

Nguồn tài chính hạn chế và thách thức trong việc sở hữu nhà

Nguồn tài chính để mua nhà của người dân TP. HCM chủ yếu đến từ tiết kiệm cá nhân, vay ngân hàng (tối đa 50% giá trị tài sản) và vay mượn từ người thân. Tuy nhiên, với mức thu nhập bình quân hiện nay, việc sở hữu một căn hộ đang trở thành thách thức lớn.

Với mức thu nhập bình quân hiện nay, việc sở hữu một căn hộ đang trở thành thách thức lớn (Ảnh: Báo Tuổi trẻ)

Theo Tổng cục Thống kê năm 2024, thu nhập bình quân của một lao động Việt Nam là 7,6 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 7% mỗi năm. Với mức thu nhập này, một hộ gia đình phải dành toàn bộ thu nhập trong 21 đến 23 năm để mua một căn hộ diện tích 55 đến 60 m2 với điều kiện giá nhà không tăng. Nếu tỷ lệ tiết kiệm chỉ đạt 50% sau khi chi trả sinh hoạt phí, thời gian này có thể kéo dài gấp đôi.

Đáng chú ý, theo một số khảo sát, người trẻ dưới 30 tuổi tại TP.HCM và Hà Nội cần trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ chung cư giá 3 tỷ đồng, giả định lãi suất tiết kiệm ở mức 4,5% và giá nhà không tăng. Điều này phản ánh sự khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của thế hệ trẻ, đặc biệt là những người mới bắt đầu sự nghiệp.

Phân khúc 5 - 10 tỷ đồng chiếm ưu thế giao dịch

Tại thị trường bất động sản Việt Nam, mức giá 5 - 10 tỷ đồng đang chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch nhà ở. Cụ thể, phân khúc này chiếm khoảng 70% tổng lượng giao dịch, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ của người mua đối với các sản phẩm thuộc tầm giá trung - cao cấp (Theo Báo cáo thị trường Bất động sản quý 4/2024 tại OneHousing).

Mức giá 5 tỷ - 10 tỷ đồng đang chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch nhà ở (Nguồn: Báo cáo thị trường Bất động sản quý 4/2024 OneHousing)

Bên cạnh đó, thị trường căn hộ TP HCM năm 2024 đã trải qua giai đoạn khan hiếm nguồn cung, với tổng số căn hộ mở bán chỉ đạt gần 5.200 căn, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, quý IV/2024 đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ khi có hơn 3.400 căn hộ mới được mở bán, gấp gần 30 lần so với quý III và chiếm tới 66% tổng nguồn cung cả năm. Điều này phần lớn nhờ vào các điều chỉnh chính sách và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp thúc đẩy thị trường sôi động trở lại.

Khu Đông tại thị trường bất động sản TP. HCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 72% tổng nguồn cung mới. Xu hướng dịch chuyển phân khúc cũng trở nên rõ ràng hơn, với dòng sản phẩm hạng sang chiếm đến 40% thị trường. Nhìn về giai đoạn 2025 đến 2026, nhiều chuyên gia dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục gia tăng, nhưng với tốc độ ổn định và bền vững hơn nhờ vào các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ cũng như sự củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Tiêu chí mua nhà: Khu vực, tiện ích và không gian sống

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản TP. HCM 2024 và dự báo 2025” của OneHousing, người mua nhà ngày càng quan tâm đến những tiêu chí mang lại giá trị sống bền vững, bao gồm khu đô thị đa chức năng, hệ thống giáo dục và cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Những tiêu chí này không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn góp phần đảm bảo giá trị bất động sản tăng trưởng ổn định theo thời gian. Cụ thể, các yếu tố quan trọng được người mua quan tâm khi chọn dự án căn hộ gồm:

• Vị trí thuận lợi: Gần trung tâm hoặc có kết nối giao thông tốt, giúp dễ dàng di chuyển đến nơi làm việc, trường học và các khu vực tiện ích quan trọng.
• Hệ thống tiện ích đầy đủ: Người mua ưu tiên các dự án có tiện ích nội khu như trung tâm thương mại, công viên, khu thể thao, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em và khu vực sinh hoạt cộng đồng.
• Không gian xanh và chất lượng môi trường sống: Với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhiều người tìm kiếm các dự án có mật độ xây dựng thấp, nhiều mảng xanh và đảm bảo chất lượng không khí trong lành.
• Hệ thống giáo dục và y tế: Việc có các trường học, bệnh viện, trung tâm chăm sóc sức khỏe gần khu dân cư là tiêu chí quan trọng đối với những gia đình có con nhỏ hoặc người cao tuổi.

So sánh miền Nam và miền Bắc: Xu hướng mua nhà khác biệt ra sao?

Xu hướng lựa chọn bất động sản tại hai miền Nam - Bắc có sự khác biệt đáng kể, phản ánh đặc điểm kinh tế, văn hóa và lối sống của cư dân từng khu vực.

• Tại miền Nam, đặc biệt là TP.HCM, người mua nhà có xu hướng ưu tiên các tiêu chí về không gian xanh, tiện ích giải trí và mua sắm. Điều này xuất phát từ nhu cầu cân bằng cuộc sống và công việc trong một đô thị phát triển sôi động. 
• Tại miền Bắc, người mua nhà tập trung nhiều hơn vào các tiện ích dành cho gia đình như hệ thống giáo dục, bệnh viện và khu dân cư an toàn. Đặc biệt, tại Hà Nội, những khu vực có trường học chất lượng cao, gần bệnh viện lớn và có hệ thống giao thông phát triển luôn được săn đón. 

Nhìn chung, dù có sự khác biệt về ưu tiên nhưng cả hai khu vực đều hướng đến những dự án có quy hoạch bài bản, đảm bảo giá trị gia tăng trong tương lai.

Tại miền Nam, đặc biệt là TP.HCM, người mua nhà có xu hướng ưu tiên các tiêu chí về không gian xanh (Ảnh: Vinhomes)

Phân khúc nào sẽ lên ngôi trong năm 2025?

Theo dự báo của OneHousing, phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản TP. HCM trong năm 2025. Nguyên nhân chủ yếu là do tác động của bảng giá đất mới, khiến chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao, từ đó kéo theo giá bán cũng tăng theo.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định rằng dù nguồn cung bất động sản có thể tăng mạnh so với năm 2024 nhưng phần lớn vẫn sẽ đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến những người mua tìm kiếm căn hộ trung cấp phải di chuyển xa hơn khỏi trung tâm, nơi có mức giá đất hợp lý hơn.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc chung cư cao cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Các đại đô thị với tiêu chuẩn sống cao cấp, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và vị trí đắc địa sẽ thu hút sự quan tâm lớn từ khách hàng, bất chấp mức giá vẫn ở ngưỡng cao.

Dù mức giá mà người mua nhà tại thị trường bất động sản TP. HCM sẵn sàng chi trả có sự khác biệt tùy vào nhu cầu và khả năng tài chính nhưng xu hướng chung vẫn cho thấy áp lực về giá nhà ngày càng lớn. Để sở hữu một căn hộ phù hợp, người mua cần có kế hoạch tài chính rõ ràng, đồng thời theo dõi sát sao thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn. 

Xem thêm

Thông tin mới nhất về cầu Cát Lái - Dự án cầu đường trọng điểm TP.HCM năm 2025

Vành đai 3 TP.HCM khi nào hoàn thành?