Người mua bất động sản thận trọng hơn, thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh

Thanh khoản thị trường bất động sản Hà Nội “giảm tốc” 

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 1/2026 chỉ đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và 48% so với quý 4/2025. Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.

Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ chịu tác động ngắn hạn từ yếu tố mùa vụ, mà nội lực phục hồi và khả năng hấp thụ của thị trường cũng đang suy yếu rõ rệt so với giai đoạn sôi động của năm 2025. 

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Nhà đầu tư hiện có xu hướng kéo dài thời gian quan sát, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định xuống tiền”.

Tâm lý người mua chuyển từ “xuống tiền sớm” sang “thận trọng quan sát” 

Khảo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện trong Q1/2026 cho thấy, khoảng 36% khách hàng có duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản - bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025. 

Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và thận trọng hơn với các kế hoạch đầu tư trong ngắn hạn. 

Cũng theo khảo sát của One Mount Group, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu, với 58% khách hàng tham gia lựa chọn trong tất cả các kênh đầu tư. Điều này cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong trung và dài hạn chưa suy giảm. Tuy nhiên, so với khảo sát gần nhất thực hiện năm ngoái, khi mà thị trường sôi động, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm. 

Nguyên nhân chính khiến nhu cầu bất động sản suy giảm đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Phần lớn khách hàng cho rằng mặt bằng giá hiện tại đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn. 

Bên cạnh đó, lãi vay vẫn duy trì ở mức cao trong khi thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Điều này khiến ngay cả nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt cũng trở nên thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản trong ngắn hạn. 

Dự báo 2026: Thị trường thứ cấp “lên ngôi” nhờ nhu cầu ở thực

Theo dự báo của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong năm 2026 vẫn sẽ duy trì thanh khoản đáng kể, dù xu hướng phân hóa sẽ diễn ra rõ nét hơn giữa các khu vực và loại hình sản phẩm.

Ở phân khúc căn hộ thứ cấp, tổng lượng giao dịch dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, trong đó các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản nhờ nguồn cung lớn, hệ sinh thái hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.

Trong khi đó, phân khúc thổ cư được dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch trong năm 2026. Thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Trong năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính. Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng sử dụng ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường”.