Người dân chấp nhận rủi ro, mua chung cư không có sổ hồng: Lý do và lưu ý

Bất chấp những rủi ro về pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp thế nhưng tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, chung cư không có sổ hồng vẫn là một trong những lựa chọn hàng đầu của nhiều người dân khi có nhu cầu đầu tư BĐS. Vậy vì sao lại có nghịch lý này? Người có tiềm lực tài chính đầu tư cần lưu ý những gì khi mua chung cư chưa có sổ hồng?

Nhiều rủi ro, dễ tranh chấp, nhiều người vẫn muốn mua chung cư không có sổ hồng (Ảnh: Thư viện pháp luật)

Lý giải tại sao nhiều người vẫn chấp nhận mua căn hộ không có sổ hồng

Sổ hồng là thuật ngữ dùng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã) do Bộ Xây dựng ban hành. Đây là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu hợp pháp. Thực tế không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện để được cấp sổ hồng. Trên thị trường mua bán căn hộ hiện nay, có rất nhiều căn không có sổ hồng được chào bán với mức giá thấp hơn nhiều so với chung cư đã có sổ hồng.

Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục ghi nhận thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm qua. Đến quý I/2024, giá bán căn hộ chung cư mới đã đạt mức trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng liên tục trong 21 quý. Giá bán ở thị trường căn hộ thứ cấp của chung cư Hà Nội trong quý 1 cũng ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước đến nay, với mức tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, hơn 36 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các căn hộ tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng đang được rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá chung của khu vực. Nhờ giá thành rẻ, để tiết kiệm ngân sách mà những người có tài chính hạn hẹp vẫn chấp nhận rủi ro để mua căn hộ loại này.

Phóng viên Báo Lao Động đã khảo sát và cho biết: 1 căn hộ diện tích 70m2 ở Hà Đông, Hà Nội đang được rao bán với giá 1,12 tỷ đồng. Theo môi giới, căn hộ này bao gồm 2 phòng ngủ và nằm ở tầng 15, sẽ được bàn giao với toàn bộ nội thất. Giao dịch căn hộ này được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, còn một căn hộ khác diện tích 65m2 ở Kim Lũ, Hoàng Mai, Hà Nội cũng không có sổ đang được rao bán với giá 1,7 tỷ đồng và có thể thương lượng thêm. Người mua căn hộ này có thể nhận được hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 600 triệu đồng. Môi giới cho biết giao dịch căn chung cư này được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán do không có sổ đỏ.

Ở góc nhìn kinh tế, Ths kinh tế Nguyễn Nhật Minh cho biết: “Việc người dân đi mua những căn hộ không có sổ đỏ, chấp nhận rủi ro chứng tỏ thị trường đang thiếu nguồn cung trầm trọng, nhất là ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng. Ngoài ra, những căn chung cư đã có sổ hồng chủ cũ không bán hoặc bán với giá cao nên người mua chấp nhận căn hộ chưa sổ, giá thấp và hợp túi tiền hơn.” (Nguồn: Meeyland).

Mua chung cư không có sổ hồng có lợi thế về giá cả nên được nhiều khách hàng quan tâm (Ảnh: VnExpress)

Rủi ro tiềm ẩn khi mua căn hộ không có sổ hồng

Hiện nay, có nhiều lý do khiến căn hộ chung cư chưa có sổ hồng:

• Chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ không rõ ràng, không đủ căn cứ để xin cấp sổ hồng.
• Các căn chung cư hiện đang vướng phải tranh chấp về quy hoạch như giải phóng mặt bằng, đền bù, mua bán, tặng cho giữa cá nhân với cá nhân hoặc với tổ chức nên chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng.
• Công trình chung cư chưa hoàn thiện để được cấp sổ hồng hoặc thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng.
• Chung cư đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế ban đầu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã đăng ký trong giấy phép xây dựng.
• Căn hộ chung cư đang được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và hiện chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp.
• Chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế đất, lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng.

Có thể thấy mặc dù có lợi thế về giá, nhưng pháp lý không rõ ràng, dễ tranh chấp. Dù mua để ở hay đầu tư BĐS vào loại hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo quy định của pháp luật, với căn hộ, nhà dự án chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì cần làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng - thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán căn hộ.

Người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều sự cố không lường trước như: 2 bên mua bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hay đã qua đời. Trường hợp này sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu trên thực tế đối với căn hộ đó. Chưa kể, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng bởi từ người chủ thứ 2 trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chung cư chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.

Với những dự án chung cư đang trong giai đoạn cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ bởi đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu không tìm hiểu kỹ thông tin, mua “nhầm” căn hộ trong dự án chung cư của những chủ đầu tư uy tín thấp, không có năng lực, nguy cơ không chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng là rất cao.

Người dân sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp của căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy, nếu xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Và rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán căn hộ nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Người mua có thể “mất trắng” số tiền đã bỏ ra để mua chung cư.

Người mua sẽ không được bảo vệ quyền lợi khi mua căn hộ không có sổ hồng từ chủ đầu tư không uy tín (Ảnh: Hà Nội mới)

Lưu ý khi mua căn hộ chưa có sổ hồng để hạn chế tối đa rủi ro

Trường hợp căn hộ chưa có sổ hồng nhưng giá cả phù hợp với điều kiện kinh tế, người dân vẫn muốn mua thì cần lưu ý những vấn đề sau:

Trường hợp mua từ cá nhân/các hộ gia đình

Khi công chứng hợp đồng, hãy yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để chứng minh tính pháp lý của căn nhà. Nếu căn hộ đã mua bán lần thứ 3, khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối. Quá trình mua bán cũng phải được thông qua chủ đầu tư (chủ đầu tư xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng). Bởi nhiều trường hợp hoạt động mua bán sẽ bị vô hiệu hóa nếu chủ đầu tư không chấp thuận. Người mua - người bán cũng cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Nếu mua căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu thời điểm giao nhà chủ đầu tư chưa ra được sổ hồng thì trong hợp đồng phải ghi chú thời điểm có sổ hồng và cần đi công chứng bản hợp đồng này.

Người mua nhà có thể đàm phán, thương lượng nhằm giữ lại một phần giá trị của căn hộ. Đồng thời thỏa thuận rõ sau khi nhận sổ hồng mới thanh toán toàn bộ số tiền còn lại. Như vậy, chủ đầu tư sẽ không thể “đem con bỏ chợ” mà buộc phải có trách nhiệm để sớm giao sổ hồng cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, khi mua nhà dù mục đích để ở hay đầu tư BĐS, người mua cũng cần tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư, chất lượng căn hộ, nguyên nhân tại sao chưa ra được sổ hồng. Trước hết, bạn có thể tham khảo các thông trên internet, mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, báo chí. Ngoài ra, để xác thực thông tin bạn nên tới trực tiếp khu chung cư, hỏi người dân trong khu vực, cư dân tại dự án hoặc bạn bè, người thân có kinh nghiệm về lĩnh vực này.

Nếu chủ đầu tư uy tín, chất lượng công trình tốt, thời gian bàn giao chưa quá 2 năm bạn có thể yên tâm hơn khi xuống tiền. Ngược lại, nếu các thông tin đa số là tiêu cực thì cần phải suy xét kỹ hơn việc mua bán.

Trường hợp mua từ chủ đầu tư thứ cấp

Nếu mua căn hộ chưa có sổ hồng từ các chủ đầu tư thứ cấp (có chức năng kinh doanh bất động sản), để đảm bảo an toàn, bạn nên mua qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 2 bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch.

Chỉ nên mua chung cư chưa có sổ hồng từ các chủ đầu tư uy tín (Ảnh: Vinhomes Smart City Tây Mỗ)

Với mong muốn mang đến cuộc sống tiện nghi, sự an tâm nhất cho người dân khi sở hữu căn hộ, các dự án của chủ đầu tư Vinhomes không chỉ có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa, đảm bảo chất lượng công trình mà còn sở hữu hệ thống tiện ích đồng bộ khép kín. Bên cạnh đó, tại dự án có đa dạng loại hình sản phẩm với mức giá hấp dẫn, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Chưa kể, các sự kiện bàn giao sổ hồng của Vinhomes chính là động thái tích cực giúp củng cố niềm tin cho người mua nhà.

Nhìn chung, mỗi người sẽ có những nhu cầu sinh sống và điều kiện tài chính khác nhau. Đối với những người mua lựa chọn mua để ở hay đầu tư BĐS vào căn hộ chưa có sổ hồng thì tìm hiểu kỹ nguyên nhân vì sao lại có trình trạng này. Đồng thời cân nhắc các yếu tố như chủ đầu tư dự án, tính pháp lý, bản vẽ thiết kế để đảm bảo quyền lợi cho bản thân.

Xem thêm

Muốn "tập tành" đầu tư, nên bắt đầu từ kênh nào?

Nằm lòng 5 bài học từ chuyên viên tài chính về kế hoạch đầu tư hiệu quả, thông minh