Nên dùng tiền để đầu tư hay trả hết các khoản nợ?

Câu trả lời là 50 - 50. Mặc dù bạn có thể tự hào khi sở hữu riêng một căn nhà, nhưng có lẽ bạn không thích ý nghĩ phải trả tiền thế chấp mỗi tháng trong vài thập kỷ tới. Hãy xem xét thị trường chứng khoán hoạt động tốt như thế nào trong những năm gần đây và có thể bạn cảm thấy như bạn đang bỏ lỡ các cơ hội đầu tư có 1-0-2.

Dưới đây là cách người Mỹ cân đối tài chính để đưa ra quyết định.

Trả nợ hay đầu tư: Những con số nói lên điều gì

Bạn có thể mơ về một ngày nọ, khi bạn không còn khoản thế chấp treo lơ lửng trên đầu và phải lo tiền trả nợ mỗi tháng. Không phải trả nợ nữa có thể là mục tiêu đáng ngưỡng mộ cho nhiều người nhưng điều này chưa hẳn đã có quá nhiều ý nghĩa về mặt tài chính, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, khi lãi suất thế chấp quá thấp. 

Điều đó có nghĩa bạn nên cân nhắc đến sử dụng các kênh đầu tư khác. Hãy xem xét một ví dụ. Giả sử bạn có một khoản nợ thế chấp trong 30 năm là 200.000 đô la với mức lãi suất là 4,5%. Các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là $ 1,013 (không bao gồm thuế và phí), theo công cụ tính toán của chúng tôi, bạn sẽ phải trả $ 164,813 tiền lãi trong suốt thời hạn của khoản vay.

Hãy giả sử rằng bạn có thể có thêm 300 đô la mỗi tháng để trả vào khoản thế chấp của mình. Bạn sẽ mất 11 năm và một tháng kể từ thời hạn trả nợ của mình, tiết kiệm 67.816 đô la tiền lãi.

Mặt khác, bạn có thể lấy 300 đô la đó mỗi tháng và đầu tư vào chứng khoán, như đầu tư vào chỉ số S&P 500 chẳng hạn. Trong lịch sử, S&P 500 thường mang lại lợi nhuận từ 10-11% kể từ khi mới được giới thiệu 1926 đến năm 2018. Tuy nhiên, nếu bạn muốn thận trọng hơn, chúng tôi có thể giả định mức lợi nhuận trung bình hàng năm là 8% cho khoản đầu tư của bạn.

Vào cuối năm thứ 19 (khoảng thời gian cần thiết để trả sớm khoản thế chấp của bạn), bạn sẽ có $ 160,780. Số tiền đó cao hơn gấp đôi khoản tiền từ lãi suất. Trên thực tế, sau khoảng thời gian đó, bạn sẽ còn lại khoảng 105.487 đô la trong khoản thế chấp của mình. Sau cùng, nếu bạn quyết định thanh toán khoản thế chấp của mình sớm, bạn có thể sử dụng nguồn đầu tư của mình và vẫn còn dư $ 55,293.

Các lý do nên thanh toán khoản thế chấp với với đầu tư

Từ góc độ tài chính, tốt nhất là bạn nên đầu tư tiền của mình hơn là kiếm thêm tiền để thanh toán khoản thế chấp của bạn nhanh hơn. Tất nhiên, cuộc sống không chỉ xoay quanh các con số, vậy nên vẫn sẽ có những yếu tố khác khiến một người lựa chọn đầu tư hay trả hết nợ.

Lợi ích của thanh toán hết nợ sớm

• Tiết kiệm lãi suất: Đây là một trong những lợi ích lớn nhất của việc thanh toán khoản vay sớm. Bạn có thể tiết kiệm hàng ngàn hoặc hàng chục ngàn đô la tiền lãi phải trả. Khi bạn trả sớm khoản thế chấp của mình, những khoản tiết kiệm lãi suất đó sẽ được đảm bảo hoàn vốn cho khoản đầu tư của bạn.
• Quỹ khẩn cấp: Nếu bạn không thích ý tưởng nợ nần triền miên, việc thanh toán khoản thế chấp sớm có thể giúp bạn giảm bớt gánh nặng. Nếu bạn gặp trường hợp khẩn cấp về tài chính, việc có một ngôi nhà đã được trả hết có nghĩa là bạn không phải lo lắng về việc thiếu các khoản thanh toán thế chấp và có khả năng mất nhà nữa. Bạn vẫn sẽ chịu trách nhiệm về thuế tài sản miễn là bạn sở hữu nhà, nhưng đó là trách nhiệm tài chính nhỏ hơn nhiều.
• Xây dựng vốn chủ sở hữu: Thanh toán thế chấp của bạn nhanh hơn có nghĩa là xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn. Điều này có thể giúp bạn đạt đủ điều kiện để tái cấp vốn, tiết kiệm nhiều hơn về lâu dài. Bạn cũng có thể tận dụng vốn chủ sở hữu của mình dưới hình thức vay vốn mua nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC).

Hạn chế của việc thanh toán hết nợ sớm

• Chi phí cơ hội: Bất kỳ khoản tiền nào bạn chi thêm để trả nợ thế chấp nhanh hơn đều là tiền bạn không thể sử dụng cho các mục đích tài chính khác. Bạn có thể trả sớm khoản thế chấp của mình với các khoản tiết kiệm hưu trí, quỹ khẩn cấp và những nguồn đầu tư khác.
• Tài sản bị ràng buộc: Bất động sản thường là tài sản có khả năng thanh khoản thấp, có nghĩa là bạn không thể chuyển đổi nó thành tiền mặt một cách nhanh chóng hoặc dễ dàng. Nếu bạn gặp phải tình huống khẩn cấp cần sử dụng đến tài chính hoặc có cơ hội đầu tư mà bạn muốn nhảy vào, bạn không chỉ phải bán căn nhà của mình mà còn phải đợi cho đến khi có người mua và đợt bán hàng kết thúc.
• Mất đi quyễn lợi miễn trừ thuế: Nếu bạn chọn trả bớt khoản thế chấp thay vì sử dụng tối đa các tài khoản hưu trí được ưu đãi về thuế, bạn đang từ bỏ quyền lợi của mình về các khoản giảm trừ thuế. 

Lợi ích của việc đầu tư

• Lợi tức cao hơn: Lợi ích lớn nhất của việc đầu tư tiền của bạn thay vì sử dụng nó để trả nợ thế chấp nhanh hơn được thể hiện qua chỉ số ROI – Tỷ suất hoàn vốn. Trong nhiều năm, lợi nhuận trung bình của thị trường chứng khoán cao hơn đáng kể so với lãi suất thế chấp, có nghĩa là bạn sẽ kiếm được kha khá từ khoản chênh lệch.
• Tính thanh khoản: Không giống như việc đầu tư vào một ngôi nhà khiến cho nguồn tiền của bạn bị bó buộc lại một chỗ, đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu và các khoản khác trên thị trường có nghĩa là bạn có thể dễ dàng bán và sử dụng tiền của mình nếu bạn cần.
• Khoản đầu tư vào các khoản hưu trí: Nếu bạn chọn đầu tư thêm tiền của mình vào tài khoản hưu trí và số tiền được doanh nghiệp bạn làm việc chi trả, đó là khoản tiền miễn phí bổ sung mà bạn có được để tận hưởng thu nhập kép theo thời gian. 

Những hạn chế của việc đầu tư tiền thay vì trả hết nợ

• Rủi ro cao hơn: Thị trường chứng khoán có nhiều biến động hơn so với thị trường nhà đất qua từng năm, vì vậy bạn nên chắc chắn rằng thời gian đầu tư của mình đủ dài để vượt qua những thăng trầm. Bạn cũng cần đảm bảo rằng chiến lược đầu tư của mình phù hợp với khả năng chấp nhận rủi ro và đã có những chuẩn bị nhất định.
• Gia tăng nợ: Chọn đầu tư tiền của bạn có thể không phải là lựa chọn tốt nhất nếu bạn không thích ý tưởng mang nợ mang tên mình. Cho đến khi trả hết nợ thế chấp, bạn không thực sự sở hữu nhà của mình — ngân hàng mới là chủ sở hữu. Và sẽ luôn có một số rủi ro dẫn đến việc mất nhà nếu bạn không thể thực hiện các khoản thanh toán.

Phương án tốt nhất: Sử dụng cả 2 cách

Nếu bạn vẫn còn băn khoăn về lựa chọn nào là tốt nhất, bạn có thể không cần phải lựa chọn giữa việc trả tiền thế chấp sớm và đầu tư. Thay vào đó, bạn có thể thực cả hai cùng một lúc để giảm nợ và tăng tài sản của mình.

Lãi suất vay thế chấp đang ở mức thấp trong lịch sử, có nghĩa là đây là thời điểm tuyệt vời để tái cấp vốn. Nếu bạn đã cầm cố hoặc tái thế chấp vay thêm vốn lần cuối cách đây nhiều năm, có khả năng bạn có thể tiết kiệm được kha khá tiền bằng cách sử dụng phương pháp tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn và / hoặc giảm thời hạn thế chấp của mình. Điều đó đúng cho dù bạn có chọn trả khoản vay mạnh hơn hay không. Chỉ cần đảm bảo yếu tố đóng chi phí khi chạy các con số.

Với khoản tiết kiệm thế chấp mới tìm thấy, bạn cũng có thể tái đầu tư. Điều này cho phép bạn chi tiêu ít hơn cho khoản thế chấp nói chung trong khi vẫn tận dụng được lợi nhuận cao hơn của thị trường chứng khoán.