Luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS sửa đổi được kỳ vọng tạo ra cú hích cho thị trường BĐS

Sau một thời kỳ tăng trưởng nóng, thị trường bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, ngay sau đó là sự vào cuộc sát sao của Chính phủ, các Bộ, Ban, Ngành, phối hợp với các doanh nghiệp…trong việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai. Nhiều chuyên gia đánh giá, việc sửa đổi là một trong những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. 

Liên tiếp trong hai năm 2013 và 2014, Luật đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua và có hiệu lực. Đây cũng là giai đoạn tình hình thị trường diễn biến phức tạp khi vấn đề sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Lúc này, chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. 

Ngay khi Luật mới được áp dụng, giai đoạn 2014 – 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shophouse... Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước.

Giai đoạn 2019 - 2022, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những khu vực này tăng cao. Tuy nhiên, các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại khu vực đó nhanh chóng rơi vào trầm lằng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. 

Bên cạnh đó, tình trạng bùng nổ đầu tư loại hình BĐS hình thành trong tương lai cũng khiến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua liên tục xảy ra. Vướng mắc chủ yếu là sản phẩm bàn giao sai cam kết về chất lượng, nguyên vật liệu, thu phí bảo trì quá mức quy định, cam kết lợi nhuận bị chủ đầu tư lật lọng hay việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu không đúng lời hứa ban đầu...Phần thiệt hại thường nghiêng về phía người mua, bởi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình.

Đến năm 2023 - 2024, nhiều bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi, kỳ vọng mở ra một chu kỳ mới cho thị trường BĐS. Tháng 11 vừa qua, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Một số điểm mới được quy định liên quan mật thiết đến sự minh bạch trong giao dịch giữa chủ đầu tư với người mua nhà hình thành trong tương lai, chứng chỉ hành nghề dành cho môi giới. 

Ngoài ra, việc điều chỉnh tỷ lệ thanh toán cùng với quy định về đặt cọc mua nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và quy định về phân lô, bán nền; Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cũng là những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được các thành viên thị trường quan tâm.

Năm 2024, mặc dù dự báo vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi dần khi ghi nhận dấu hiệu chuyển biến từ cuối năm 2023. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ được ghi nhận ở một số phân khúc nhất định, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực như: để ở, kinh doanh, cho thuê ra dòng tiền ngay…vẫn sẽ là phân khúc “Đắt khách”. Đây là thời điểm chuyển giao và sự phục hồi cần thiết cho những bước chuyển lớn khi luật mới được thực thi vào 2025.