Luật đất đai 2024 quy định như thế nào về trường hợp áp dụng bảng giá đất cụ thể?

Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều thay đổi đáng chú ý, đặc biệt là về các quy định áp dụng bảng giá đất cụ thể. Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo ra một thị trường bất động sản công bằng, minh bạch và phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Cùng tìm hiểu để hiểu rõ hơn về những thay đổi này và tác động của quy định đến thị trường đất đai.

Giá đất cụ thể là gì?

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất được tính dựa trên đơn vị diện tích đất và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Mức giá này áp dụng cho một hoặc một số thửa đất trong các trường hợp cụ thể và không được ban hành trước giống như bảng giá đất chung.

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất được tính dựa trên đơn vị diện tích đất  (Nguồn: AE Toàn Cầu)

Ví dụ, khi thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để triển khai các dự án vì lợi ích quốc gia và công cộng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể nhằm tính toán tiền bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi. Điều này có nghĩa là giá đất cụ thể không được quyết định từ trước, chỉ khi đất bị thu hồi, người sử dụng đất mới biết được mức bồi thường.

Ngược lại, giá đất được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo chu kỳ 5 năm và áp dụng trong suốt thời gian đó. Do vậy, nếu người dân biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất, họ có thể biết trước giá đất được quy định trong bảng giá đất này.

Quyền quyết định giá đất cụ thể

Theo Khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, giá đất cụ thể được quyết định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và theo các nguyên tắc sau:

• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức xác định giá đất cụ thể. Tùy theo từng trường hợp, Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì và phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện việc xác định giá đất.
• Trong quá trình xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể thuê các tổ chức chuyên môn có chức năng tư vấn về giá đất để thực hiện nhiệm vụ này, với việc lựa chọn tổ chức tư vấn theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
• Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên việc điều tra và thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, cũng như dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp.
• Sau khi có kết quả từ tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan, cũng như tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Xác định giá đất cụ thể phải dựa trên việc điều tra và thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường (Nguồn: Thời báo Ngân hàng)

6 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 160 khoản 1 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng trong 6 trường hợp sau:

• Tính toán tiền sử dụng đất đối với các tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như không tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án sử dụng đất. Điều này cũng áp dụng khi giao đất có thu tiền cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc cho tổ chức kinh tế được thành lập bởi nhà đầu tư trúng thầu nhằm thực hiện dự án sử dụng đất. Đồng thời, áp dụng cho các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
• Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi gia hạn thời gian sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
• Tính tiền bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, dựa trên bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được thiết lập cho từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, dựa trên bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất (Nguồn: Ricons)

Việc áp dụng giá đất cụ thể sẽ bao gồm những trường hợp tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất và tiền bồi thường đất.

Những quy định mới về bảng giá đất cụ thể trong Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện cơ chế quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Hiểu rõ và tuân thủ đúng các quy định này sẽ giúp các cá nhân và tổ chức có thể tối ưu hóa quyền lợi của mình, đồng thời đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Xem thêm

Tình trạng ngôi nhà ảnh hưởng như thế nào tới kết quả thẩm định của công cụ định giá nhà đất?

Đặc điểm nào của thị trường có thể ảnh hưởng tới kết quả tư vấn của công cụ định giá nhà đất?