Khám phá quy trình định giá đất bằng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một công cụ được sử dụng rộng rãi khi định giá bất động sản, đặc biệt là các mảnh đất có tiềm năng sinh lời. Bài viết dưới đất sẽ hướng dẫn bạn quy trình đánh giá giá trị đất bằng cách phân tích khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản. 

Thông tin về phương pháp định giá đất thu nhập

Phương pháp thu nhập nhằm chống thất thoát bất động sản (Ảnh: Tạp chí Tài chính) 

Phương pháp định giá đất thu nhập là một kỹ thuật đánh giá giá trị bất động sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của nó. Cụ thể, phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết, tính cho 03 năm liền kề trước thời điểm định giá. 

Phương pháp trên thường được áp dụng cho các loại đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đặc biệt khi các phương pháp so sánh không khả thi nhưng có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Trình tự áp dụng phương pháp thu nhập khi định giá 

Hiểu biết về phương pháp thu nhập khi định giá ( Ảnh: Tư Vấn Luật Đất Đai) 

Trình tự áp dụng phương pháp thu nhập khi định giá đất được thực hiện qua các bước sau:

• Khảo sát và thu thập thông tin về thu nhập: Thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất theo quy định tại điểm a khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định.

Khảo sát và thu thập thông tin về chi phí cần phải bỏ ra khi đầu tư bất động sản:

• Các khoản thuế liên quan đến mua và sử dụng đất 
• Chi phí bỏ ra căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan Nhà Nước ban hành và vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Việc sử dụng số liệu thống kê hoặc thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường.

Xác định thu nhập ròng bình quân trong một năm:

• Tính thu nhập bình quân năm bằng trung bình cộng thu nhập thu thập được. Đối với đất phi nông nghiệp, tính dựa trên thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giá thuê đất trong thời gian ba năm liên tục trước thời điểm định giá.
• Tính chi phí bình quân năm bằng trung bình cộng chi phí thu thập được.
• Xác định thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - Chi phí bình quân năm.
• Xác định giá trị của thửa đất:
• Tính giá trị của thửa đất = Thu nhập ròng bình quân năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.
• Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân là lãi suất của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, lãi suất được điều chỉnh theo công thức:
• Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)^n / [(1 + r)^n - 1], trong đó n là thời hạn sử dụng đất còn lại (tính theo năm).

Xác định giá đất của thửa đất:

• Giá đất = Giá trị của thửa đất / Diện tích thửa đất.
• Nếu thửa đất đã đầu tư thêm tài sản gắn liền, phải trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất trước khi xác định giá đất.
• Cung cấp thông tin lãi suất:
• Các ngân hàng thương mại nhà nước phải cung cấp thông tin lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân bằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất.

Ưu và khuyết điểm của phương pháp thu nhập 

Phương pháp thu nhập giúp bạn nắm bắt giá trị bất động sản tốt hơn (Ảnh: Báo điện tử Chính phủ) 

Phương pháp thu nhập trong định giá đất có những ưu điểm và khuyết điểm đáng lưu ý.

Ưu điểm:

• Đánh giá thực tế: Phương pháp này dựa trên khả năng sinh lời của đất, phản ánh chính xác giá trị thực của tài sản từ góc độ tài chính.
• Hữu ích cho đất phi nông nghiệp: Đặc biệt hiệu quả trong việc định giá các loại đất phi nông nghiệp, nơi thu nhập từ hoạt động sản xuất hoặc cho thuê có thể được xác định rõ ràng.
• Khả năng ứng dụng cao: Được áp dụng khi các phương pháp so sánh không khả thi, giúp các nhà đầu tư và chủ sở hữu có thêm công cụ để định giá chính xác.

Khuyết điểm:

• Yêu cầu dữ liệu chính xác: Phương pháp yêu cầu thông tin chi tiết về thu nhập và chi phí, điều này có thể khó khăn trong trường hợp thiếu dữ liệu hoặc số liệu không đầy đủ.
• Phụ thuộc vào lãi suất: Việc tính toán giá trị đất dựa trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm có thể làm giảm tính chính xác nếu lãi suất thay đổi nhiều hoặc không phản ánh đúng tình hình kinh tế hiện tại.
• Khó áp dụng cho đất ở: Phương pháp này ít phù hợp với các loại đất ở, nơi thu nhập từ việc sử dụng đất thường không rõ ràng hoặc không được tính toán một cách dễ dàng.

Như vậy, dù phương pháp thu nhập mang lại nhiều lợi ích trong việc định giá đất dựa trên khả năng sinh lời, nhưng cũng cần cân nhắc các yếu tố hạn chế để áp dụng một cách hiệu quả.

Tóm lại, quy trình định giá đất bằng phương pháp thu nhập cung cấp một công cụ hữu dụng để đánh giá giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lời của nó. Bằng cách phân tích thu nhập và chi phí liên quan đến việc sử dụng đất, phương pháp này giúp đưa ra một cái nhìn sâu sắc và chính xác về giá trị thực của đất. Việc hiểu rõ và áp dụng đúng quy trình này sẽ giúp các nhà đầu tư và chủ sở hữu đất đưa ra quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả hơn.

Xem thêm

Tình trạng ngôi nhà ảnh hưởng như thế nào tới kết quả thẩm định của công cụ định giá nhà đất?

Đặc điểm nào của thị trường có thể ảnh hưởng tới kết quả tư vấn của công cụ định giá nhà đất?