Hiểu sao cho đúng Nghị định số 96/2024/NĐ-CP?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã). Tuy nhiên người kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản. 

Nghị định 96 đã hướng dẫn cụ thể hơn các tiêu chí để xác định như thế nào là trường hợp “cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”. Theo đó khoản 1 Điều 7 của Nghị định nêu rõ cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu gồm “không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị”. 

Để hiểu đúng, trong trường hợp cá nhân có các giao dịch đều có giá trị dưới 300 tỷ/1 giao dịch thì không bị giới hạn số lần giao dịch theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96, ngược lại nếu cá nhân có 1 giao dịch quá 300 tỷ thì để đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nêu trên, giới hạn số lần giao dịch tối đa là 10 lần 1 năm. Như vậy tổng “hạn mức” một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không quá 3.000 tỷ đồng/năm. 

Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.

Nội dung thông tin phải công khai là 18 loại thông tin liên quan dự án, trong đó có: Thông tin về dự án bất động sản (4 thông tin như quyết định chủ trương đầu tư; quyết định giao đất, cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thông tin về quy hoạch chi tiết); thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (thông tin loại bất động sản, thiết kế cơ sở, giấy tờ về quyền sử dụng đất, văn bản bảo lãnh, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai...); thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản… Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật (trong thời hạn 5 ngày) khi có sự thay đổi.

Đánh giá từ giới chuyên gia, việc quy định rõ các tiêu chí kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ giúp thị trường minh bạch hơn, không còn tình trạng "bong bóng" bất động sản, góp phần làm hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" mua đi bán lại sản phẩm nhà đất nhiều lần.