Giải mã sự tăng giá của bất động sản cao cấp

Trong các kênh đầu tư, căn hộ cao cấp thường được gắn với loạt mỹ từ quảng cáo về tiềm năng tăng giá vượt trội so với dòng sản phẩm trung cấp và giá rẻ. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải dự án cao cấp nào cũng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vậy đâu là những yếu tố đảm bảo sự gia tăng giá trị của một sản phẩm bất động sản được định vị là cao cấp?

Những câu chuyện thực tế

Những năm gần đây, Hà Nội và TP.HCM – hai thị trường bất động sản trọng điểm của cả nước đã chứng kiến sự vỡ mộng của nhiều nhà đầu tư khi đổ tiền mua căn hộ cao cấp. Giai đoạn phát triển nóng, tại nhiều khu vực, các dự án cao cấp nở rộ, hấp lực mạnh dòng tiền mua ở thực và đầu tư. Chính sự nở rộ này dẫn đến nguồn cung lớn, thậm chí bão hòa, nhà đầu tư không “có cửa” cho mục đích lướt sóng.

Trong khi đó, xu hướng đầu tư lâu dài, trên cả phương diện dòng tiền và lãi vốn cũng không khả quan. Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nếu lấy mức giá trung bình của căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 1.5 tỷ, 2.2 tỷ và 3.9 tỷ thì mức giá cho thuê tương ứng là 6.5; 9.5 và 17 triệu đồng/tháng. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tương ứng là 5.2%, 5.18% và 5.23%. Trước thời điểm dịch Covid -19 bùng phát, những con số này thấp hơn so với lãi suất ngân hàng. Và khi đại dịch bùng phát, dù lãi suất ngân hàng giảm mạnh thì thị trường cho thuê, đặc biệt là phân khúc cao cấp lại rơi cảnh èo uột. Bởi đối tượng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài không thể sang Việt Nam do hạn chế nhập cảnh. 

Nếu kì vọng vào bài toán tăng giá của căn hộ cao cấp theo thời gian thì ở bình diện chung, những năm qua, dòng sản phẩm này không có sự đột biến về giá bán trên thị trường chuyển nhượng. Lợi nhuận thu về không đáng kể so với việc đem tiền gửi ngân hàng. Nhiều dự án phải chấp nhận cắt lỗ, bán ngang giá hoặc chênh không đáng kể. 

Số ít dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng giá ấn tượng theo thời gian

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ cao cấp vẫn ghi nhận những điểm sáng nhất định. Tại Hà Nội, vào năm 2011, giá chào bán của dự án Lancaster (Ba Đình) là từ khoảng 45 triệu đồng/m2 thì đến năm 2019, giá đã tăng mạnh, đạt từ 72 - 99 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm của Golden Westlake (Tây Hồ) vào năm 2007 là 37-48 triệu đồng/m2 thì đến năm 2019, giá bán trên thị trường thứ cấp chạm ngưỡng 48-75 triệu đồng/m2. Năm 2019, giá bán Indochina Plaza (Cầu Giấy) là 45-58 triệu đồng/m2 trong khi 10 năm trước giá giao dịch chỉ dao động 37-47 triệu đồng/m2. Hanoi Aqua Central (Ba Đình) giá sơ cấp năm 2017 là 55-101 triệu đồng/m2, giá giao dịch hiện tại là 65-101 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, chuỗi sản phẩm bất động sản cao cấp mang thương hiệu Masteri như: Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, M-One Nam Sài Gòn, Millennium… cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, thậm chí là ngoạn mục theo thời gian. Trong chuỗi sản phẩm này, M-One Nam Sài Gòn là dự án có mức tăng thấp nhất đạt 30% từ khi mở bán đến thời điểm hiện tại. Masteri Thảo Điền ngoạn mục với với tỷ lệ tăng giá đạt 93%.

Đi tìm lời giải tăng giá

Không khó để nhận ra, trong một thị trường “nhan nhản” các dự án tự định danh là cao cấp nhưng phần lớn rơi vào cảnh cắt lỗ khi chuyển nhượng hoặc sụt giảm giá thuê thì những dự án cao cấp hiếm hoi có mức  tăng giá ấn tượng theo thời gian ở trên đều gặp nhau ở nhiều điểm chung. 

Chuỗi sản phẩm bất động sản cao cấp mang thương hiệu Masteri như ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, thậm chí là ngoạn mục theo thời gian 

Thứ nhất, đó là vị trí dự án. Donald Trump - ông “trùm” bất động sản và là Tổng thống thứ 45 của Mỹ từng đúc kết một nguyên tắc thành công trong đầu tư bất động sản là “vị trí, vị trí và vị trí”.  Vị trí là một trong những yếu tố lớn quyết định đến giá thành và giá trị bất động sản. Những dự án cao cấp có mức tăng giá ấn tượng trên đều sở hữu vị trí đắc địa tại một khu vực cụ thể. 

Thứ hai, các sản phẩm bất động sản tăng giá đều có “mẫu số chung” trong concept phát triển dự án. Đó là tính chất “tích hợp” của sản phẩm. Ngoài chức năng nhà ở, dự án đó còn “tích hợp” nhiều chức năng hỗn hợp khác như bán lẻ, giáo dục, giải trí và nhiều tiện ích, dịch vụ như khu vui chơi, gym, spa, vườn trẻ, bãi đỗ xe … Người dân được sống trong một quần thể “all in one”, được hưởng mọi tiện nghi trong chính tổ hợp sống của mình. 

Thứ ba, sự tăng giá của một dự án cao cấp còn phụ thuộc vào quá trình vận hành sau khi dự án được bàn giao. Đây là giai đoạn mà người mua nhà được kiểm chứng dự án có thực sự đẹp, có thực sự chất lượng, đẳng cấp như những gì chủ đầu tư đã hứa hẹn, cam kết ban đầu. Dự án được vận hành tốt, chuyên nghiệp sẽ mang đến cho người dân sự hài lòng, hạnh phúc về chất lượng sống – là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị bất động sản. 

Thứ tư, sự tăng giá của các dự án cao cấp trên còn đến từ uy tín của chủ đầu tư. Các dự án có mức tăng giá ấn tượng đều là sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, uy tín có tiềm lực mạnh về kinh tế. Họ đảm bảo đúng tiến độ thực hiện dự án và các cam kết trong quá trình triển khai. Họ tạo ra những sản phẩm chất lượng cao, mang đến sự hài lòng cho khách hàng. Uy tín của họ còn đến từ quá trình vận hành và quản lý dự án sau khi bàn giao cho cư dân.

Bài viết: Thúy An