Giá căn hộ TP.HCM 2024: Nguyên nhân tăng trưởng mạnh hơn dự báo

Năm 2024, giá căn hộ tại TP. HCM tiếp tục xu hướng tăng mạnh, thậm chí vượt xa dự báo trước đó. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều thách thức về nguồn cung, pháp lý và chi phí đầu vào, mức giá trung bình của căn hộ không ngừng thiết lập mặt bằng mới. Đặc biệt, các khu vực có hạ tầng phát triển như TP Thủ Đức và trung tâm TP. HCM ghi nhận mức tăng đáng kể. Vậy đâu là những nguyên nhân chính khiến giá căn hộ TP. HCM tăng trưởng mạnh hơn dự kiến?

Tổng quan thị trường bất động sản TP. HCM năm 2024

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản TP. HCM năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bước vào quá trình phục hồi, tăng trưởng trở lại. Xu hướng phát triển cho thấy mỗi tháng tốt hơn tháng trước, mỗi quý khởi sắc hơn quý trước, và mỗi năm cải thiện hơn năm trước.

Bất động sản TP. HCM đã tăng trưởng dương trở lại (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)

Tuy nhiên, thị trường nhà ở TP. HCM năm 2024 vẫn thiếu nguồn cung nghiêm trọng, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m²) và nhà ở xã hội. Từ năm 2021, không có dự án nào thuộc phân khúc này. Trong khi đó, từ 2020–2023, nhà ở cao cấp chiếm khoảng 70% nguồn cung và đến 2024, lần đầu tiên chỉ còn nhà ở cao cấp trên thị trường, không còn cả nhà ở trung cấp (Nguồn: Diễn đàn doanh nghiệp, 2/2025).

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cho biết giai đoạn 2021 - 2024 cả thành phố chỉ có 10 dự án nhà xã hội, trong đó có 4 dự án đang triển khai với tổng cộng 6.000 căn hộ và chỉ đạt chỉ tiêu 8,6% chỉ tiêu được Chính phủ đề ra (Nguồn: Diễn đàn doanh nghiệp, 2/2025).

Số lượng nhà ở xã hội của thành phố Hồ Chí Minh thiếu hụt trầm trọng (Nguồn: VnExpress)

Ngoài ra, giá nhà trên thị trường bất động sản TP. HCM liên tục tăng trong những năm qua và vẫn duy trì ở mức rất cao. Năm 2024, giá căn hộ cao cấp đạt 90 triệu đồng/m², với giá trung bình khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (giá sơ cấp khi phê duyệt dự án), vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp ở đô thị (Nguồn: Diễn đàn doanh nghiệp, 2/2025).

Diễn biến giá căn căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2024

Năm 2024, giá căn hộ tại thị trường bất động sản TP. HCM tiếp tục xu hướng tăng mạnh, với mức giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 84 triệu đồng/m², tăng 15% so với năm 2023. Khu Đông (TP Thủ Đức) ghi nhận tốc độ tăng giá cao nhất, trung bình trên 100 triệu đồng/m², tăng 18,3% so với cùng kỳ.

Nguồn cung mới trên toàn thành phố đạt khoảng 5.200 căn hộ, trong đó 90% thuộc phân khúc cao cấp. Riêng khu Đông chiếm 72% tổng nguồn cung, với hơn 40% là căn hộ hạng sang và siêu sang có giá từ 120-450 triệu đồng/m². Mặc dù giá cao, các dự án tại khu vực này vẫn ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ cao, đặc biệt tại quận 2 cũ, nhiều dự án đạt mức hấp thụ trên 146% (Nguồn: OneHousing).

Giá căn hộ khu vực phía Đông Hồ Chí Minh tăng mạnh trong năm qua (Nguồn: VnExpress)

So với khu Đông, giá căn hộ tại khu Nam có tốc độ tăng thấp nhất, chỉ khoảng 5,6% trong năm qua, trong khi khu Tây tăng 8,2%. Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá các phân khúc chung cư của thành phố Hồ Chí Minh thay đổi đáng kể trong năm vừa qua. Căn hộ bình dân trước đây dưới 30 triệu đồng/m² nay đã tăng lên 45 triệu đồng/m². Phân khúc trung cấp từ 30-45 triệu đồng/m² nay đạt 45-70 triệu đồng/m². Nhà cao cấp từ 50-70 triệu đồng/m² đã tăng lên 70-100 triệu đồng/m², trong khi phân khúc siêu sang xuất hiện với mức giá từ 200 triệu đồng/m² trở lên.

Nhà đầu tư và người mua nhà tại TP. HCM năm 2024 có phản ứng trái chiều trước giá căn hộ tăng cao. Nhà đầu tư dài hạn vẫn rót vốn vào khu vực tiềm năng như khu Đông, kỳ vọng giá tiếp tục tăng, trong khi nhà đầu tư lướt sóng thận trọng hơn do chi phí cao và thanh khoản giảm. Người mua ở thực, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn vì giá nhà vượt xa khả năng tài chính, buộc phải tìm đến nhà ở xã hội hoặc khu vực lân cận. Nhóm khách hàng trung – cao cấp vẫn mua nhưng chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng và tiện ích tốt.

Nguyên nhân khiến giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh tăng cao

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2024 tiếp tục chứng kiến giá căn hộ leo thang, khiến nhiều người mua nhà gặp khó khăn. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi nguồn cung ngày càng hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào gia tăng cũng góp phần đẩy giá căn hộ lên mức cao kỷ lục.

Khan hiếm nguồn cung

Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đang trong tình trạng khan hiếm nghiêm trọng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Việc phê duyệt dự án mới diễn ra chậm chạp, cùng với quỹ đất ngày càng thu hẹp, khiến số lượng căn hộ mở bán không đủ đáp ứng nhu cầu. Theo báo cáo thị trường, năm 2024 TP.HCM chỉ có khoảng 5.200 căn hộ chào bán mới, trong đó 90% là phân khúc cao cấp. Sự mất cân bằng này khiến giá nhà tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP Thủ Đức, nơi giá trung bình đã vượt 100 triệu đồng/m².

Nguồn cung hạn chế là nguyên nhân khiến giá căn hộ ở TP Hồ Chí Minh tăng cao (Nguồn: Người đưa tin)

Ngoài ra, các chính sách siết chặt pháp lý, yêu cầu cao hơn về quy hoạch và các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính cũng làm giảm số lượng dự án mới được cấp phép. Hệ quả là thị trường thiếu nguồn cung nghiêm trọng, đẩy giá bất động sản lên cao và làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Chi phí đầu vào tăng cao

Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, giá căn hộ tại TP.HCM còn chịu áp lực lớn từ việc gia tăng chi phí đầu vào. Giá đất ngày càng đắt đỏ, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc phát triển dự án mới. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, cát… liên tục tăng mạnh trong những năm qua, làm đội chi phí xây dựng và kéo giá bán căn hộ lên cao.

Ngoài ra, chi phí vay vốn cũng là một yếu tố tác động đáng kể. Lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao, khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tốc độ triển khai dự án mà còn làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân.

Dự báo giá căn hộ tại thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025

Thị trường căn hộ TP.HCM giai đoạn 2025 - 2026 dự kiến sẽ bước vào giai đoạn phục hồi nguồn cung, tuy nhiên quá trình này sẽ diễn ra dần dần và chịu ảnh hưởng từ các vấn đề pháp lý và chính sách. Sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ trở thành xu hướng chủ đạo, đặc biệt tại các khu đô thị và đại đô thị, nơi vẫn giữ mức giá cao do nhu cầu ổn định.

Bên cạnh đó, quỹ đất tại khu trung tâm ngày càng hạn chế và giá bất động sản tiếp tục tăng cao, khiến xu hướng dịch chuyển ra các khu đô thị vệ tinh và TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông) trở nên phổ biến. Việc đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông kết nối sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển và tăng giá trị bất động sản tại các khu vực mới.

Về nhu cầu nhà ở, phân khúc căn hộ có giá từ 5 - 10 tỷ đồng đang thu hút khách hàng, phản ánh xu hướng sở hữu nhà chất lượng cao với mức giá hợp lý hơn. Các khu đô thị đa chức năng ngày càng được ưa chuộng, đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, cân bằng giữa công việc và nghỉ ngơi. Đặc biệt, tại khu vực miền Nam, người mua ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống trong lành, hệ thống tiện ích đa dạng và không gian xanh.

Sự tăng trưởng mạnh của giá căn hộ TP.HCM trong năm 2024 phản ánh thực trạng mất cân đối giữa cung và cầu, chi phí đầu vào leo thang cùng với sự thay đổi trong xu hướng đầu tư và mua nhà. Nếu không có những giải pháp điều tiết hợp lý, giá nhà có thể tiếp tục neo cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Trong thời gian tới, việc thúc đẩy nguồn cung, cải thiện chính sách pháp lý và tối ưu chi phí phát triển dự án sẽ là những yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản TP.HCM phát triển bền vững hơn.

Xem thêm 

Khi nào khởi công đường vành đai 3 TP.HCM? Những dấu mốc quan trọng cần biết

Đường Vành đai 3 TP.HCM khi nào khởi công và đền bù đất?