Đừng vội "xuống tiền" đầu tư bất động sản vùng ven nếu chưa đánh giá kỹ 9 rủi ro pháp lý này

Với lợi thế quỹ không gian lớn và được đầu tư đồng bộ với nguồn vốn tài chính đầu tư khổng lồ, bất động sản vùng ven được nhận định là phân khúc điểm sáng trong năm 2024. Dù vậy, khi lựa chọn đầu tư bất động sản vùng ven, có 9 rủi ro liên quan đến pháp lý mà bạn cần có chiến lược đầu tư cụ thể để phòng tránh. Tìm hiểu ngay.

Bất động sản vùng ven và tiềm năng đầu tư

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô khan hiếm, đẩy giá bán lên cao và vượt xa khả năng tài chính đầu tư của người dân, người mua nhà và các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm dịch chuyển dần ra khu vực vùng ven. Thị trường bất động sản từ đó mở rộng và dần sôi động hơn với lượng giao dịch mua bán diễn ra nhiều ở khu vực ven đô.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, khu vực vùng ven của các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM được phát triển mạnh mẽ về giao thông hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Ngoài ra, với mức giá vẫn khá hời và còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai, khu vực này càng có sức hút với các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản vùng ven đón nhận những dấu hiệu tích cực (Nguồn: Tạp chí Công thương)

Cụ thể, trong tháng 3 vừa qua, nhiều địa phương ngoại thành Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Khu vực Đông Anh - Sóc Sơn - Mê Linh được xác định rõ các trục phát triển, cùng với nhiều dự án cầu đường được xây dựng sẽ là lợi thế khiến cho thị trường bất động sản vùng ven trở nên sôi động.

Cũng không chỉ riêng mảng đất nền, giao dịch các dự án xung quanh Hà Nội đang rất nhộn nhịp với thanh khoản cao, điển hình như các dự án Khu đô thị Dương Nội 2 hay Vinhomes Hưng Yên. Giá các dự án cũ trên thị trường thứ cấp phía Tây Hà Nội cũng tăng khoảng 30% như Khu đô thị mới Geleximco, Khu đô thị mới Nam An Khánh, Bắc An Khánh,...

9 rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản vùng ven

Mua phải đất nông nghiệp

Nhiều nhà đầu tư chủ quan khi lựa chọn bất động sản khu vực vùng ven đã không quan tâm đến loại hình đất và mua phải đất nông nghiệp chưa chuyển đổi. Về mặt pháp lý, đất nông nghiệp sẽ có nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng, khó xây dựng công trình nhà ở, tính thanh khoản và sinh lời thấp.

Đất không được phép giao dịch

Khi đầu tư vào bất động sản vùng ven, một trong những rủi ro pháp lý quan trọng là đất bị cấm giao dịch. Đây là tình huống khi một khu đất hoặc dự án bị hạn chế hoặc cấm giao dịch theo quy định pháp luật trong Điều 12 của Luật Đất đai năm 2013.

Một số khu đất bị cấm giao dịch có thể do không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền về việc sử dụng đất, thực hiện giao dịch quyền; không thực hiện hoặc thực hiện thiếu nghĩa vụ tài chính;... Nhiều người mua đã bị dính bẫy mua phải đất cấm giao dịch dẫn tới mất tiền oan.

Dự án chưa được cấp phép

Dự án bất động sản chưa được cấp phép mang theo rủi ro lớn và có thể gây hậu quả nghiêm trọng. Việc tiến hành xây dựng, bán hoặc giao dịch bất động sản trong một dự án không hợp pháp có thể bị xem là vi phạm pháp luật, và bạn có thể chịu các hình phạt pháp lý, bao gồm tiền phạt và hủy bỏ giao dịch.

Đất nền sau tách thửa không đáp ứng được diện tích tối thiểu

Đi kèm với tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rủi ro đất nền không đáp ứng được diện tích tối thiểu, điều này sẽ khiến bạn gặp nhiều rắc rối trong việc cấp sổ hồng. Nếu sau khi tách thửa, diện tích từng thửa không đạt yêu cầu này, đó có thể là vi phạm pháp luật. Bạn có thể đối mặt với các hạn chế về việc sử dụng đất, không thể xây dựng hoặc không thể chuyển nhượng đất một cách hợp pháp.

Đất nền tách thửa cần đáp ứng được yêu cầu về diện tích tối thiểu (Nguồn: VnEconomy)

Đất nền không có sổ riêng

Khi mua phải đất nền không có sổ riêng, người mua có thể gặp phải những rủi ro liên quan đến Rủi ro pháp lý liên quan đến đất nền không có sổ riêng có thể bao gồm không có quyền sử dụng và sở hữu rõ ràng; khó khăn trong mua bán và chuyển nhượng; không được hưởng các quyền lợi pháp lý; khó khăn trong việc vay vốn và giao dịch từ ngân hàng;...

Đất nền chưa giải chấp

Rủi ro liên quan đến đất nền chưa giải chấp, tức là đất đang được thế chấp hoặc đem ra làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Pháp luật không có quy định cấm về việc mua bán bất động sản đang thế chấp, với điều kiện cần giải chấp trước thời điểm kí hợp đồng mua bán. Người mua nhà và nhà đầu tư cần tìm hiểu chính xác về tình trạng dự án trước khi đặt cọc và xuống tiền.

Đất chưa được phép xây nhà

Đất chưa được cấp phép xây dựng là bất động sản chưa đáp ứng được các điều kiện liên quan tới giấy tờ, địa điểm xây dựng nên chưa được đồng ý xây dựng từ cơ quan Nhà nước. Xây dựng nhà trên đất chưa được phép có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, mất quyền sử dụng và sở hữu, rủi ro về tài chính, an toàn và chất lượng công trình, khó khăn trong giao dịch,...

Thông thường, đối với các bất động sản ngoài dự án đô thị, thông tin về giấy phép xây dựng sẽ có trong quyền sử dụng đất. Đối với đất trong dự án đô thị, phần nào không phải để xây nhà ở trong thông tin quy hoạch thì sẽ không được phép xây dựng.

Đất chưa được nộp thuế

Đầu tư vào bất động sản vùng ven có thể gặp rủi ro liên quan đến thuế, bao gồm thuế mua bán, thuế sở hữu và thuế tài sản. Việc không xử lý đúng các khoản thuế có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý và tài chính trong tương lai. Ngoài ra, nếu mua phải bất động sản không rõ ràng về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn liên quan tới cấp sổ đỏ và xin giấy phép xây dựng. 

Thông tin quy hoạch sai lệch

Thông tin quy hoạch khu vực bất động sản vùng ven có thể được giới thiệu chi tiết tới khách hàng trước khi giao dịch, tuy nhiên không phải chủ đầu tư nào cũng trình bày trung thực và chính xác. Việc sai lệch trong thông tin quy hoạch sẽ khiến khả năng sinh lời của bất động sản giảm, vì vậy người mua phải tìm hiểu kĩ càng trước khi đầu tư.

Thông tin quy hoạch sai lệch ảnh hưởng tới mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư (Nguồn: VietnamBiz)

Lời khuyên chiến lược đầu tư bất động sản để tránh rủi ro pháp lý

Bên cạnh quản lý tài chính đầu tư, việc lên chiến lược đầu tư phù hợp sẽ giúp những chủ thể tham gia thị trường mua bán bất động sản hạn chế được những rủi ro không mong muốn, trong đó có rủi ro về mặt pháp lý.

• Nghiên cứu quy hoạch và pháp lý: Trước khi đầu tư, hãy nghiên cứu kỹ quy hoạch phát triển vùng ven và các quy định pháp lý liên quan. Đảm bảo dự án đáp ứng các quy định và có giấy tờ pháp lý đầy đủ, hợp lệ.
• Kiểm tra rõ ràng các hợp đồng: Đọc và hiểu kỹ các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng mua bán bất động sản. Đảm bảo hợp đồng được soạn thảo chính xác và đầy đủ để bảo vệ quyền lợi của bạn.
• Xem xét uy tín của nhà phát triển: Nếu bạn đầu tư vào một dự án do một đơn vị phát triển xây dựng, hãy đánh giá uy tín của nhà phát triển. Điều này giúp đảm bảo rằng nhà phát triển tuân thủ các quy định pháp lý và có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án.
• Xem xét cam kết từ chủ đầu tư: Trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể cam kết bồi thường hoặc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án.
• Kiểm tra tài chính và tiến độ xây dựng: Xem xét tình hình tài chính của dự án và tiến độ xây dựng. Đảm bảo nhà đầu tư hoàn thành đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các cam kết về tiến độ.
• Đánh giá rủi ro môi trường: Xem xét rủi ro môi trường của dự án và khu vực để đảm bảo không gây hại và tuân thủ các quy định về môi trường.
• Theo dõi thay đổi chính sách: Cập nhật và theo dõi các thay đổi chính sách liên quan đến bất động sản và quy định pháp lý, giúp bạn có cái nhìn tổng thể và đưa ra điều chỉnh nếu cần thiết.
• Tham khảo tư vấn chuyên gia: Tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia tài chính đầu tư, chuyên gia pháp lý hoặc luật sư để tránh những rủi ro không mong muốn.

Nếu bạn có dự định xây dựng nhà ở hoặc đầu tư vào nhà đất thổ cư, nhà dự án tại các khu vực vùng ven nhưng chưa có nguồn tài chính đầu tư vững chắc, hãy tham khảo giải pháp vay mua nhà của Techcombank. 

Techcombank áp dụng lãi suất vay mua nhà cố định cho khách hàng cá nhân chỉ từ 10.5%/năm, phí trả nợ trước hạn chỉ từ 0.5 - 1%/năm miễn phí từ năm thứ sáu. Tùy theo đối tượng khách hàng có thể được giảm trừ lãi suất lên đến 1.2%/năm. Bên cạnh đó thời gian vay lên đến 35 năm và việc linh hoạt trong hình thức giải ngân và thanh toán sẽ mang đến trải nghiệm tài chính đầu tư trọn vẹn và an toàn nhất cho khách hàng.

Để giảm rủi ro pháp lý khi đầu tư vào bất động sản vùng ven, quan trọng phải tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và tìm hiểu về quy hoạch, giấy tờ pháp lý, hợp đồng và các quy định pháp lý liên quan. Bạn cũng nên tìm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý, chuyên gia tài chính đầu tư hoặc chuyên gia bất động sản để đảm bảo hiểu và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý, đồng thời xây dựng được chiến lược đầu tư hiệu quả nhất.

Xem thêm

Mùa báo cáo tài chính: Nhà đầu tư nhỏ lẻ nên vui hay nên lo?

Tỉnh táo trong quản lý tài chính cá nhân để không làm tổn hại đến quỹ tiết kiệm tương lai của bạn