Định giá cho thuê nhà phố như thế nào?

Việc định giá nhà phố cho thuê đòi hỏi sự cân nhắc tỉ mỉ, dựa trên nhiều yếu tố để có thể phản ánh đúng giá trị thực tế. Không giống như việc định giá bán, việc xác định mức giá cho thuê nhà phố thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí địa lý, diện tích, tiện ích xung quanh, đến tình trạng hiện tại và tiềm năng phát triển trong tương lai. Sự thịnh vượng của khu vực xung quanh, giao thông thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, khu vực mua sắm, cũng như tình trạng nhà cửa cũng là những yếu tố quan trọng.

Tìm hiểu về thực trạng cho thuê nhà phố hiện nay

Mặc dù bước vào những ngày cuối năm, thị trường buôn bán vẫn trầm lắng, nhiều cửa hàng đóng cửa, và số lượng mặt bằng, nhà phố có sẵn cho thuê cũng đang tăng lên. Ngay cả các điểm mua sắm nổi tiếng như chợ Bến Thành hay chợ An Đông ở TP HCM cũng phải nhờ đến sự hỗ trợ từ các tiktoker để mở rộng kinh doanh online.

Một chủ cửa hàng quần áo tại đường Nguyễn Trãi (Quận 1, TP HCM) - nơi trước đây rất sôi động với các cửa hàng bán quần áo, chia sẻ rằng do kinh tế suy giảm và lượng mua sắm trực tuyến gia tăng, nên tình trạng buôn bán giảm sút. Để đối phó, cửa hàng đang nỗ lực tăng cường bán hàng trực tuyến qua việc thực hiện các buổi livestream.

Nhiều tuyến phố trước đây là điểm nóng của hoạt động buôn bán ở Quận 1 như các con đường gần chợ Bến Thành, Lê Lợi, Hai Bà Trưng... giờ đây có nhiều căn đang để trống đã lâu nhưng vẫn không có khách đến thuê. Nhiều nhà chủ đã treo biển giá thuê từ 100 - 300 triệu đồng/tháng vẫn không có người thuê.

Theo dữ liệu từ Batdongsan, thị trường nhà phố cho thuê cuối năm tại TP HCM và Hà Nội giảm mạnh. Các tuyến phố như Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi đều có số lượng nhà phố trống lớn. Số lượng tin đăng về nhóm này cũng tăng khoảng 40 - 50% so với trước đó. Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Nhiều nhà phố treo biển cho thuê nhưng vẫn chưa tìm được khách (Nguồn ảnh: Vietnamnet)

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đã phân tích ba lý do chính dẫn đến tình trạng hiện tại:

• Trước hết, đó là sự thay đổi trong mô hình kinh doanh của các đơn vị đi thuê. Trong giai đoạn gần đây, thị trường thương mại điện tử phát triển mạnh mẽ. Các đơn vị thuê trước đây thường sử dụng các tuyến phố chính không chỉ để xây dựng thương hiệu mà còn để tiến hành bán hàng. Tuy nhiên, sau đợt khó khăn do đại dịch, họ buộc phải thay đổi mô hình kinh doanh. Họ chuyển hướng đến các nền tảng trực tuyến như Lazada, Shopee, TikTok hay Facebook.
• Lý do thứ hai là sự giảm lượng khách hàng đến các khu vực trung tâm.
• Cuối cùng, xu hướng mở rộng tại các thị trường tỉnh của các nhãn hàng và chuỗi cửa hàng. Bây giờ, họ giảm quy mô ở các thị trường lớn, chuyển đổi sang mô hình thương mại điện tử và tập trung mở rộng kinh doanh ở các khu vực ven đô.

Theo đánh giá của các chuyên gia, tình trạng cho thuê nhà phố tại Hà Nội và TP HCM đang gặp khó khăn do chủ nhà vẫn duy trì mức giá thuê cao, không linh động trong việc thương lượng giá cả, dẫn đến việc mặt bằng trống không được cho thuê. Từ năm 2022 đến nay, thị trường gặp nhiều khó khăn khi tiêu dùng giảm sút và sự phát triển của thương mại điện tử đã tạo ra sự giằng co giữa người thuê và người cho thuê. (Nguồn thông tin: Vneconomy, 12/2023)

Chuyên gia tư vấn cách định giá cho thuê nhà phố

Đặt vấn đề

Anh A đang sở hữu một căn nhà 3 tầng, mặt tiền 3,8 m, nằm trên đường Lê Trọng Tấn, gần khu vực ngã tư Quang Trung - Văn Phú, thuộc quận Hà Đông. Diện tích mỗi tầng là 37m2, ngôi nhà được xây dựng từ năm 1990 nhưng vẫn giữ được kết cấu tốt và có thể sử dụng một cách ổn định.

Trong suốt 5 năm qua, anh đã cho thuê căn nhà này với giá 10 triệu đồng mỗi tháng và người thuê kinh doanh cũng đã ổn định. Hiện tại, anh muốn điều chỉnh giá thuê nhà nhưng đang phân vân về mức tăng phù hợp và vẫn muốn duy trì người thuê hiện tại. Anh đã tham khảo mức giá thuê trong khu vực xung quanh, nhưng cảm thấy những con số này không chính xác và cũng khá thất thường.

Tư vấn của chuyên gia

Để tính được giá cho thuê bất động sản bao nhiêu là phù hợp, bạn có thể tham khảo công thức tính giá nhà cho thuê phổ biến sau đây:

Giá thuê hàng năm = Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực x Giá trị căn nhà

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực được thể hiện bằng tỷ lệ phần trăm giữa doanh thu cho thuê hàng năm với giá mua bất động sản đó. Ví dụ, nếu bạn mua một tài sản trị giá ba tỷ đồng, cho thuê với giá mỗi tháng là 10 triệu đồng (đạt doanh thu hàng năm 120 triệu đồng). Tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê sẽ là 4% (không bao gồm các chi phí quản lý, vận hành, bảo trì).

Dựa trên công thức này, bạn cần xác định giá trị thực của căn nhà hiện tại và tham khảo tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê trung bình trong khu vực quận Hà Đông. Theo số liệu, giá trung bình của căn nhà mặt phố trên đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông khoảng 210 triệu đồng mỗi m2. Tỷ lệ thuận lợi cho thuê trung bình là 2,7% mỗi năm.

Với căn nhà diện tích 37m2, nằm ở vị trí đường phố, giá trung bình xấp xỉ 7,7 tỷ đồng. Tính theo công thức định giá thuê, căn nhà có thể cho thuê với mức khoảng 17 triệu đồng mỗi tháng.

 Bạn có thể xác định giá cho thuê nhà dựa vào công thức tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình (Nguồn ảnh: Vnexpress)

Tuy nhiên, giá thuê có thể điều chỉnh linh hoạt dựa vào các ưu điểm và nhược điểm cụ thể của bất động sản. Giá thuê có thể tăng nếu căn nhà có vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, hoặc được thiết kế mới. Ngược lại, giá thuê có thể giảm nếu nhà có diện tích nhỏ, hoặc đã cũ do đã xây dựng từ lâu...

Mức tăng hay giảm của giá thuê phụ thuộc vào thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê. Trong trường hợp bạn cho thuê căn nhà phố với giá 10 triệu đồng mỗi tháng trong 5 năm, điều đó đang giữ chân được khách thuê lâu dài và tạo ra dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, điểm yếu là bạn đã giữ nguyên giá thuê trong một khoảng thời gian dài. Nếu bạn quyết định tăng giá, mức tăng khoảng 5-10% mỗi năm có thể là lựa chọn hợp lý, phù hợp với tâm lý của người thuê.

Theo công thức tính toán, giá thuê có thể lên đến 17 triệu đồng, tăng đến 70%, nhưng việc tăng giá thuê đột ngột có thể gây khó khăn cho khách thuê. Vì vậy, bạn sẽ phải đối mặt với việc lựa chọn giữa duy trì người thuê cũ với mức thu nhập thấp hơn so với thị trường, hoặc tìm kiếm người thuê mới và xác định mức giá thuê mới. Trong trường hợp thương lượng về việc tăng giá thuê, bạn cần cân nhắc cả các dữ liệu khách quan từ thị trường và mối quan hệ lâu dài với người thuê.

Một điều cần lưu ý nữa là không nên ký hợp đồng thuê quá dài (hơn hai năm) đối với bất động sản có xu hướng tạo dòng tiền như nhà phố, nếu muốn tối ưu hóa tài sản. Mỗi năm, bạn nên đánh giá lại thị trường và xem xét các yếu tố khác nhau để xem xét việc điều chỉnh giá thuê. Đồng thời, cần dự trù các chi phí như kiểm tra, nâng cấp, cải thiện căn nhà, bảo trì và sửa chữa trang thiết bị để duy trì chất lượng theo thời gian.

(Nguồn thông tin: Vnexpress)

Một số ý kiến thực tế về việc định giá cho thuê nhà phố

Thảo luận về chủ đề này, một độc giả khuyên rằng, chủ nhà nên có một điều khoản trong hợp đồng là có thể tăng giá thuê dưới 10% mỗi năm. Nhưng thực tế chủ nhà có thể 2 năm mới tăng 1 lần chưa đến 10%. Điều này giúp tạo tâm lý thoải mái cho khách thuê và họ sẽ có ý định muốn thuê lâu dài. Nếu khách thuê cũ không đồng ý đi thì chủ nhà có thể cho khách mới thuê bằng giá thị trường và tăng giá chậm như đã làm. Như vậy khách nào thuê càng lâu sẽ càng có lợi.

Một độc giả khác thì có quan điểm rằng, giá nhà cho thuê cao thấp là phụ thuộc tín hiệu thị trường và không phải là mong muốn cá nhân. Người đi thuê sẽ là người quyết định có chịu được giá thuê mới hay không. Việc thương lượng giá thuê là một yếu tố chính, và giá cả thực tế sẽ phản ánh tình hình kinh doanh hiện tại của người đi thuê.

Khi thị trường khởi sắc thì giá thuê có thể tăng còn hiện tại giá thuê đang xuống dốc vì suy thoái. Sự giảm giá thuê có thể phản ánh mức độ khó khăn của việc cho thuê mặt bằng do sự cạnh tranh từ các kênh kinh doanh khác nhau, bao gồm cả mô hình kinh doanh online.

Việc tăng chậm giá thuê nhà nhưng ổn định theo thị trường sẽ tạo thuận lợi cho khách hàng muốn thuê lâu dài (Nguồn ảnh: Doanhnghiephoinhap)

Ý kiến khác thì cho rằng, ngoài những yếu tố đã đưa ra trong bài thì giá thuê còn phụ thuộc vào môi trường sống xung quanh căn nhà cho thuê. Chủ nhà có thể tự đánh giá dựa vào những câu hỏi sau: Vào 5 năm trước, dân số, kinh tế ở khu vực đó như thế nào so với hiện nay? Có nhiều cơ sở hạ tầng, dịch vụ có phát triển so với trước kia không? Thông thường giá thuê sẽ tăng chỉ do một yếu tố là dân số xung quanh dần trở nên đông đúc.

Ngoài ra, chủ nhà có thể trừ đi một phần giá thuê nếu không bảo trì nhà trong quá trình cho thuê, sau khi đã điều chỉnh giá theo thị trường. Sau cùng, chủ nhà nên tạo một mối quan hệ tốt đẹp và có sự thương lượng hợp lý để duy trì một môi trường cho thuê ổn định và lâu dài.

(Nguồn thông tin: Vnexpress)

Định giá nhà phố cho thuê đòi hỏi sự tỉ mỉ và hiểu biết sâu sắc về thị trường cũng như các yếu tố liên quan. Không tồn tại một quy tắc cứng nhắc nào cho việc định giá này, bởi mỗi căn nhà mang đặc điểm và tiềm năng khác nhau. Việc nắm bắt thông tin thị trường, so sánh với các căn nhà tương đồng, và hiểu rõ nhu cầu người thuê là chìa khóa quan trọng để xác định mức giá hợp lý.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

6 tiêu chí lựa chọn một môi giới cho thuê nhà uy tín

Cho thuê nhà làm văn phòng cần lưu ý những điều gì?