Diện tích căn hộ chung cư sai lệch, khách hàng phải làm sao?

Khi mua chung cư, diện tích thực của căn hộ khi bàn giao có sự sai lệch so với diện tích ghi trên hợp đồng là điều khó tránh khỏi. Nếu sự chênh lệch nhỏ, người mua và người bán có thể thảo luận để quyết định đền bù hoặc không. Nhưng nếu diện tích căn hộ sai lệch lớn thì phải làm sao? Sau đây, OneHousing sẽ gợi ý cho bạn cách tính diện tích căn hộ chung cư và giải đáp giúp bạn thắc mắc trên.

Cách tính diện tích căn hộ chung cư

Diện tích căn hộ chung cư thường bao gồm 2 loại: diện tích tim tường và diện tích thông thủy.

Cách tính diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy (diện tích sàn sử dụng) là diện tích mặt sàn căn hộ không bị giới hạn bởi tường bao, hay nói cách khác là khoảng không gian nước có thể lưu thông, không bị cản trở.

Diện tích thông thủy và cách tính (Nguồn: Cafeland)

Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn phòng, ban công hoặc logia của căn hộ và không bao gồm diện tích mặt sàn có tường bao, cột, vách, lớp trát tường dày, hộp kỹ thuật.

Để tính diện tích thông thủy, bạn có thể áp dụng công thức:

Diện tích thông thủy = (Diện tích sàn ở + diện tích logia, ban công+ diện tích tường ngăn phòng) - (diện tích tường bao quanh + diện tích hộp kỹ thuật + diện tích sàn có cột + diện tích tường phân chia các căn hộ).

Cách tính diện tích tim tường

Diện tích tim tường bằng tổng diện tích thông thủy cộng với diện tích tường bao, sàn có cột, hộp kỹ thuật, v.v…. Loại diện tích này được tính bằng cách đo từ tâm tường bao quanh căn hộ và tường phân chia các phòng.

Diện tích tim tường bao gồm cả diện tích thông thủy và diện tích tường bao, sàn có cột, v.v… (Nguồn: Hoozing)

Có thể thấy, nếu giá trị của căn hộ được tính theo diện tích tim tường, trong trường hợp căn hộ có diện tích tường bao lớn hoặc quá nhiều cột, người mua sẽ bị thiệt thòi vì diện tích sử dụng thực tế hẹp hơn diện tích tim tường rất nhiều.

Gợi ý 5 giải pháp thiết kế chung cư mini 20m2 thoải mái, tiện nghi

Cách giải quyết khi diện tích căn hộ chung cư bị sai lệch

Trong thực tế, có không ít trường hợp người bán cố tình khai khống diện tích thông thủy của căn hộ để tăng giá hợp đồng. Mặc dù vậy, không phải khách hàng nào cũng nắm được cách giải quyết khi gặp phải tình trạng này.

Theo điểm b, khoản 1 Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, trường hợp chung cư sai lệch về diện tích sẽ được xử lý như sau:

• Nếu tính diện tích căn hộ theo cách tính diện tích thông thủy, bạn cần xem xét kỹ vì số liệu này chỉ là tạm thời. Số liệu đo đạc thực tế sau khi bàn giao có thể biến động tăng lên hoặc giảm xuống một chút so với số liệu trên bản vẽ.
• Bên mua và bên bán có thể thỏa thuận tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa diện tích thực với diện tích trên hợp đồng. Nếu tỷ lệ vượt quá con số này, hai bên phải tiến hành điều chỉnh giá mua bán căn hộ sao cho phù hợp.
• Tỷ lệ chênh lệch thường nằm ở mức 0.5 - 2%. Trong trường hợp diện tích thông thủy sai số dưới 0.5%, hai bên không cần điều chỉnh giá bán. Trường hợp sai số lớn hơn 0.5%, giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh dựa vào diện tích đo đạc thực tế sau khi người bán bàn giao căn hộ cho người mua.

Nếu trước khi nhận bàn giao hai bên không thỏa thuận nhưng sau khi nhận bàn giao, người mua phát hiện diện tích căn hộ nhỏ hơn diện tích trên hợp đồng, người mua sẽ không có cơ sở yêu cầu điều chỉnh giá bán, phải chấp nhận rủi ro.

Làm gì để tránh gặp phải tình trạng sai lệch về diện tích khi mua chung cư

Theo quy định của Bộ Xây dựng, bất cứ công trình nào cũng cần thể hiện rõ thông số của cả 2 loại diện tích. Khi mua căn hộ, bạn có thể tự mình tính toán theo 2 công thức tính diện tích thông thủy và diện tích tim tường kể trên, sau đó so sánh với số liệu mà người bán cung cấp.

Người mua nhà nên tự đo đạc và tính toán diện tích thực để so với số liệu trên hợp đồng (Nguồn: Đo đạc địa chính Hà Nội)

Việc tính toán này sẽ giúp bạn tránh được trường hợp người bán cố tình khai khống diện tích thông thủy để nâng giá bán căn hộ, tự bảo đảm quyền lợi của bản thân.

Tuy nhiên, thủ tục mua bán chung cư thường hạn chế về mặt thời gian nên không phải lúc nào người mua cũng có thể tính toán diện tích một cách kỹ lưỡng.

Để đề phòng trường hợp diện tích sử dụng thực tế của căn hộ bị thiếu hụt quá nhiều so với hợp đồng, khi tiến hành giao dịch, người mua cần chú ý:

• Thỏa thuận rõ ràng về sai số khi trao đổi thông tin căn hộ. Ghi chép rõ ràng thỏa thuận vào hợp đồng để có cơ sở yêu cầu điều chỉnh giá nếu phát hiện chênh lệch.
• Khi đi xem nhà, bạn cần đo đạc chiều dài, chiều rộng và tính toán diện tích sử dụng của các phòng (không cần tính toán các chi tiết nhỏ để tránh mất thời gian). Nếu các thông số trùng khớp hoặc có sự sai số nhỏ (trong mức thỏa thuận), bạn có thể tiến hành nhận nhà. Nếu các thông số có sự chênh lệch quá lớn, bạn nên làm việc lại với người bán để giải quyết rõ ràng.

Ngoài ra, bạn cũng nên đo chiều cao của trần so với sàn để xem có đúng với thiết kế xây dựng hay không.

Theo khoản 2 điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng. Nghĩa là diện tích sử dụng càng lớn, phí dịch vụ bạn phải đóng hàng tháng càng cao. Việc tính toán kỹ lưỡng diện tích thực không chỉ giúp bạn mua được nhà với mức giá chính xác, mà còn tránh mất “tiền oan” cho chi phí quản lý chung cư.

Trên đây là toàn bộ quy định về cách giải quyết khi diện tích thực của căn hộ chung cư sai lệch so với hợp đồng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm: 

Điểm khác biệt khi thiết kế nội thất biệt thự và thiết kế chung cư

Cách thiết kế chung cư đẹp 60m2 đầy đủ khoa học, tiện nghi