Đầu tư homestay ở Ocean Park: 120 triệu tiền vốn, lấp phòng cả hè sang đông

Cửa sổ BĐS không khó tìm được nhân vật của “Tiền đẻ ra tiền” ở số thứ hai, bởi khi nhắc tới homestay ở Ocean Park, các chủ nhà và giới đầu tư đều giới thiệu Thắng Nguyễn. Bí quyết thành công của anh là kiểm soát dòng tiền ở mọi mặt, cẩn trọng và nguyên tắc, luôn giữ khẩu vị đầu tư an toàn. Thắng tự nhận mình là người sợ rủi ro: “Có cho tôi lợi nhuận tới 40%, tôi cũng không làm”. 

Cơ duyên nào đưa anh đến với nghề kinh doanh homestay? Và tại sao anh lại chọn Ocean Park để bắt đầu?

Năm 2019, tôi thử tìm hiểu mô hình homestay tại quận Hoàn Kiếm bởi lúc đó khu vực trung tâm rất “hot”. Tuy nhiên, khi khảo sát và lên kế hoạch, tôi nhận thấy rằng một căn nhà ở đó tốn chi phí cải tạo - khoảng 100 triệu đồng - mới có thể đi vào kinh doanh và mất 2 năm để hồi vốn. Với tôi đó là chi phí lớn và quá rủi ro. 

Thực chất tôi mua căn hộ đầu tiên ở Vinhomes Ocean Park hồi tháng 4/2020 khi chuẩn bị lập gia đình, với mục đích để ở, chưa nghĩ tới đầu tư hay kinh doanh. Tôi đi tìm mua nhà và nhìn thấy toàn cảnh thị trường không có khu đô thị nào ở ngoại ô Hà Nội có mức giá phù hợp như Ocean Park. Nhiều người bảo xa nhưng với tôi thì không quan trọng. Tôi chỉ quan tâm đường có đủ rộng không, có tắc hay không.

Lúc đó là tôi chưa được nhận nhà ngay mà phải chờ 6 tháng nên tôi tìm hiểu giá thuê tại Vinhomes Ocean Park. Tôi chợt nhận ra: Giá thuê khá thấp. Đây là dấu hiệu thứ nhất. 

Khu đô thị khi ấy mới bàn giao, không có bóng người. Tôi nói vui với bạn bè: Đây là “khu đô thị ma”. Nhưng với tôi, đây là dấu hiệu thứ 2. Lúc đầu tư tốt nhất là lúc mọi người không đầu tư, khi quá nhiều người đầu tư thì lại không là cơ hội nữa rồi. 

Nhờ kinh nghiệm làm trong ngành ngân hàng nên tôi đã nhẩm tính trong đầu và thấy có “cửa sáng”, quyết định thuê 2 căn để thử thị trường.

Phần vốn đề bắt đầu với 2 căn hộ đầu tiên có nhiều không? Vì sao Bunny Homes mở rộng đến gấp 10 lần trong một thời gian ngắn đến vậy?

Tôi chuẩn bị 200 triệu để làm vốn nhưng thực tế chỉ tiêu hết 120 triệu cho 2 căn đầu tiên, đã bao gồm tiền thuê nhà, sắm sửa nội thất. 3 tháng sau hồi một phần vốn, tôi thuê thêm dần từng căn. 6 tháng tôi có 6 căn. 1 năm sau tôi có 10 căn. Từ cột mốc mười mấy căn trở đi là bắt đầu “làm quen tay”, mỗi lần tôi bổ sung thêm cùng lúc 3-4 căn hộ vào chuỗi của mình. Tới nay Bunny Homes có tổng 20 căn, doanh thu dao động 250 triệu mỗi tháng. 

Trong danh mục các căn hộ homestay của Bunny Homes, cơ cấu tỷ lệ sở hữu và đi thuê là bao nhiêu? Anh có lo ngại chi phí đi thuê - trả cả tháng, sẽ “ăn" hết doanh thu - thu về theo ngày hay không?

Để đầu tư BĐS làm homestay, không nhất thiết phải mua căn hộ và sở hữu nó, bởi quan trọng là cách tối ưu dòng tiền, của chính bạn, của đối tác cũng như khách thuê homestay. 

Trong 20 căn homestay của Bunny Homes thì 5 căn thuộc sở hữu công ty, 15 căn là đi thuê từ các chủ nhà. Nếu xét về góc độ tài chính, số tiền thuê nhà mà chúng tôi trả cho chủ nhà chính là  khoản phần trăm lợi nhuận từ tiền mà họ mua căn hộ. Chủ nhà vừa giữ được tài sản, vừa sinh ra dòng tiền mà không phải tốn công quản lý. 

Tôi là người khá sợ rủi ro nên đề ra tỉ lệ “lấp phòng” là 60-70%. 20 căn với 30 đêm/căn/tháng vậy là tổng có 600 đêm/tháng. Tháng nào cho thuê đạt 420 đêm tức là thắng. Tôi xem giá thị trường và mức doanh thu mình kỳ vọng, cân đo đong đếm ra con số giá phòng như hiện nay là từ 500 nghìn đến 1,3 triệu mỗi đêm, tùy loại căn và thời điểm book. 

Hiện nay, chi phí thuê căn hộ chỉ chiếm 30% doanh thu mỗi tháng của Bunny Homes, chi phí vận hành khoảng 30%-40%. Lợi nhuận dao động từ 20-35%. 

Anh có thể lý giải kỹ hơn “công thức làm homestay” của mình không? 

Để có được kết quả khả quan, một phần vì chúng tôi chọn Ocean Park ngay từ đầu, bởi ở đây có những lợi thế rất khó có thể tìm thấy ở một nơi nào khác tại Hà Nội.

Thứ nhất, với mô hình căn hộ Vinhomes Ocean Park, tôi không cần sửa bất kỳ thứ gì. Đây là lợi thế lớn để tiết kiệm chi phí ban đầu so với khi làm homestay ở khu vực khác.

Thứ hai, kinh doanh homestay ở Ocean Park không phụ thuộc vào mùa vụ. Với đặc trưng “biển hồ” với phong cách nghỉ dưỡng, mùa hè luôn có công suất phòng đạt tỷ lệ cao, khách tới đông cả ngày lễ và ngày thường… Tuy nhiên, chi phí vận hành về tiền điện và nhân viên cũng sẽ tăng lên theo. 

Người làm kinh doanh homestay thường lo ngại mùa đông “ế” phòng, doanh thu giảm, trong khi đó với chúng tôi thì ngược lại, công suất phòng không kém mùa hè. Bởi, căn hộ có cách bố trí đơn giản, tinh tế, giá hợp lý giúp đáp ứng nhu cầu thuê theo tuần, tháng của khách nước ngoài dịp cuối năm. Tiện ích đầy đủ, không gian thoáng, vị trí của Ocean Park với các tuyến đường cao tốc thuận tiện cho họ di chuyển sân bay và các tỉnh hơn so với ở lâu dài trong nội thành. Như vậy chúng tôi đã cân đối bài toán “lấp phòng” vào cả đông lẫn hè.

Về thủ tục, tiêu chí quan trọng nhất của chúng tôi khi thuê căn hộ là chỉ ký hợp đồng với thời hạn từ 3 năm trở lên. Tôi cũng không chọn căn “full đồ” của chủ nhà bởi tôi xác định sẽ đầu tư toàn bộ nội thất ngay từ đầu. Việc nhận lại nội thất từ chủ nhà sẽ cần vận chuyển di dời, hoặc nếu tái sử dụng thì phải nghĩ cách chọn phong cách thiết kế phù hợp,... Điều này sẽ khiến tôi tốn thêm thời gian tính toán và phát sinh chi phí.

Tôi đặc biệt ưu tiên thuê căn 1PN+ vì hiệu quả rất lớn. Chi phí thuê rẻ hơn căn 2PN nhưng đáp ứng số lượng người lưu trú tương đương. Hơn nữa, thực tế tâm lý trẻ nhỏ khi “đi du lịch” sẽ rất thích ngủ ở giường có “không gian mở” hơn là vào hẳn 1 phòng ngủ riêng biệt. Nhờ vậy, gia đình khi ở Bunny Homes sẽ hài lòng cả về không gian và mức giá. 

Mặt khác, tôi không bao giờ thuê căn 3PN vì loại hình này “cao tiền” mà chỉ hữu dụng vào cuối tuần với nhóm đối tượng khách hàng đặc thù. Thay vào đó, tôi sẽ thuê 2 căn 1PN+ và 2PN ở cạnh nhau để linh hoạt cho khách thuê. 

Bên cạnh đó, tôi thích ở tầng cao. Hầu hết căn hộ của Bunny Homes đều ở tầng cao. Ở Vinhomes Ocean Park, view tầng cao khiến các căn hộ có trải nghiệm đẹp hơn. 

Các khu đô thị ở phía Đông Hà Nội đang rất sôi động. Ngày càng nhiều homestay, anh có nghĩ thị trường sẽ bão hòa? 

3 năm qua tôi “làm homestay” thành công cũng nhờ liên tiếp những sự kiện do chủ đầu tư tổ chức ở Vinhomes Ocean Park. Điều này kích cầu thị trường với nhiều tiềm năng, nhiều khu vực mới được xây dựng, như Vinhomes Ocean Park 2 và 3 chẳng hạn. Thị trường còn nhiều khoảng rộng cho homestay. 

Với kinh nghiệm 3 năm triển khai homestay, anh có lời khuyên gì với những ai định tham gia lĩnh vực này ở khu đô thị? 

Yếu tố đầu tiên là người đầu tư phải kiên trì với danh mục đầu tư của mình. Bài toán làm sao phải rút lui mà giảm thiểu rủi ro về lỗ là thấp nhất. Vì khi đầu tư sẽ có người thắng kẻ thua. Lời khuyên của tôi là mọi người cần có kế hoạch bài bản và đừng mộng tưởng rằng chỉ 6 tháng hay 1 năm hoàn vốn. Thực tế có khi là 2 năm. 

Thứ hai là khi có những vấn đề về vận hành, khách hàng hay doanh thu sụt giảm - Đó là dấu hiệu bình thường vì mỗi doanh nghiệp có giai đoạn trũng cũng có giai đoạn lên đỉnh cao. Khi doanh nghiệp ở trên cao thì lúc ấy mình nhìn lại để chuẩn bị cho tình huống đi xuống, rủi ro lớn nhất là mình lỗ và sẽ phải làm gì cho trường hợp đó. Tôi luôn có kế hoạch cho cả thành công và thất bại, thành công thì làm sao có thể mở rộng còn thất bại thì bán nó ra sao, chuyển nhượng như thế nào. 

Đầu tư bất động sản cho thuê theo cách của tôi có tỷ lệ lợi nhuận 30% được coi là cao, nhưng lợi nhuận không nhiều do doanh thu hàng tháng chỉ khoảng 250 triệu. Đầu tư như vậy mang tính ổn định, bền vững.

Nói thật, có cho tôi lợi nhuận 40% hay 50% khi làm homestay ở nơi khác, tôi cũng không làm. 

Xin cám ơn anh về những chia sẻ thú vị!