Đất nền Bắc Ninh sôi động đầu 2025: Giá tăng vọt, nhà đầu tư ùn ùn quay lại

Bắc Ninh – vùng đất có tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất miền Bắc – tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng vốn bất động sản ngay từ những ngày đầu năm 2025. Nằm cách Hà Nội chỉ hơn 20km, đi kèm những tín hiệu hạ tầng tích cực cùng tiềm năng tăng giá dài hạn, nhà đầu tư quay trở lại đất nền Bắc Ninh với tâm thế sẵn sàng “xuống tiền” ngay khi có cơ hội.

Giá đất nền Bắc Ninh tăng mạnh đầu năm 2025: Những con số biết nói

Thị trường bất động sản Bắc Ninh đã chứng kiến sự bùng nổ rõ rệt trong quý I/2025, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với loại hình đất nền trong khu vực đã tăng vọt, với tỷ lệ tăng trưởng 66% chỉ trong tháng 3/2025 so với tháng 2. So sánh cùng kỳ, giá đất nền Bắc Ninh đã ghi nhận mức tăng trung bình lên tới 46% so với quý I/2023.

Những khu vực tăng giá mạnh: Từ Sơn, Yên Phong, Tiên Du

Tại TP. Từ Sơn, mặt bằng giá đã có những biến động đáng chú ý. Khu vực Hương Mạc, nơi có nhiều lô đất mặt tiền phục vụ kinh doanh, ghi nhận mức tăng từ khoảng 60 – 65 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2023 lên 73 – 80 triệu đồng/m2 trong quý 1/2025. Ở Phù Khê, giá chào bán cũng leo thang từ 30 – 34 triệu đồng/m2 lên đến 47 – 55 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản Bắc Ninh, đặc biệt đất nền Bắc Ninh có sự bùng nổ rõ rệt trong quý I/2025 (Nguồn: Tạp chí Quản lý Nhà nước)

Riêng khu vực gần vòng xuyến đường 295, giá đất hiện nay đạt ngưỡng 82 – 90 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm ngoái chỉ dao động từ 70 – 80 triệu đồng/m2. Ở Tân Hồng, những lô đất có vị trí kinh doanh thuận lợi đã tăng khoảng 25%, từ mức 34 – 37 triệu đồng/m2 lên 42 – 47 triệu đồng/m2.

Yên Phong cũng không nằm ngoài xu thế tăng trưởng. Các khu đất trong làng, đặc biệt gần các cụm công nghiệp, hiện đang được giao dịch với mức giá 25 – 30 triệu đồng/m2, tăng bình quân 15% so với cùng kỳ năm trước. Đất mặt tiền ở Ấp Đồn hiện đã đạt mức 37 – 42 triệu đồng/m2, trong khi năm 2023 chỉ khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2.

Tại Yên Trung, đất mặt tiền trục đường rộng 54m đã tăng từ 45 – 50 triệu đồng/m2 lên 55 – 65 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, khu vực gần nhà máy Samsung, giá chào bán cũng tăng mạnh từ 29 – 32 triệu đồng/m2 lên 34 – 36 triệu đồng/m2.

Tiên Du, với vị trí tiếp giáp các tuyến giao thông trọng điểm, cũng ghi nhận sức nóng tăng giá. Khu vực Dương Húc (Đại Đồng) tăng từ 25 – 33 triệu đồng/m2 lên 30 – 38 triệu đồng/m2. Đặc biệt, mặt tiền quốc lộ 1A tại thị trấn Lim, một trong những vị trí sôi động nhất huyện, hiện đang được giao dịch ở mức 76 – 84 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm 2023 chỉ đạt 64 – 67 triệu đồng/m2.

Nhận định xu hướng: Đất mặt tiền và gần khu công nghiệp chiếm ưu thế

Qua các số liệu thực tế, dễ thấy các khu đất có tiềm năng kinh doanh hoặc nằm gần khu công nghiệp là những phân khúc dẫn đầu về tốc độ tăng giá. Điều này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn của nhà đầu tư và người dân về cả an cư và đầu tư kinh doanh trong bối cảnh Bắc Ninh đang tiếp tục mở rộng công nghiệp, hạ tầng và đô thị hóa.

Với đà tăng như hiện tại, đất nền Bắc Ninh hứa hẹn sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng tiền trong các quý tới của năm 2025.

Động lực thúc đẩy thị trường: Hạ tầng và dòng vốn FDI là chìa khóa

Bước sang năm 2025, thị trường đất nền Bắc Ninh tiếp tục chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ, không chỉ bởi nhu cầu thực tế mà còn nhờ loạt yếu tố mang tính chiến lược, trong đó hạ tầng giao thông và làn sóng FDI giữ vai trò chủ đạo.

Thị trường đất nền Bắc Ninh tiếp tục chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao thông chiến lược (Nguồn: VnExpress)

Vai trò của các tuyến giao thông trọng điểm

Một trong những điểm nhấn quan trọng tạo động lực cho thị trường đất nền Bắc Ninh chính là hệ thống hạ tầng giao thông liên tục được nâng cấp và mở rộng.

Các tuyến đường trọng điểm như cao tốc Hà Nội – Bắc Ninh – Hạ Long, tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội kéo dài đến Bắc Ninh và đặc biệt là sân bay Gia Bình đang được chuẩn bị triển khai, là những dự án mang tính kết nối vùng mạnh mẽ, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng giá trị bất động sản dọc các trục đường này.

Ngoài ra, cầu Vân Hà kết nối TP. Bắc Ninh với Việt Yên (Bắc Giang) dự kiến khởi công trong năm 2025, cùng cầu Kênh Vàng nối với Hải Dương, đang đẩy nhanh tiến độ thi công, hứa hẹn sẽ làm thay đổi hoàn toàn diện mạo giao thông liên vùng và thúc đẩy dòng vốn đầu tư đổ về khu vực.

Sức hút từ các khu công nghiệp và làn sóng FDI

Bắc Ninh từ lâu đã là một trung tâm công nghiệp trọng điểm phía Bắc với sự hiện diện của hàng loạt tập đoàn lớn như Samsung, Canon, Foxconn... Tuy nhiên, làn sóng FDI mới đổ về tỉnh trong thời gian gần đây tiếp tục củng cố vị thế của đất nền Bắc Ninh là một “điểm nóng” đầu tư.

Làn sóng FDI mới đổ về tỉnh trong thời gian gần đây tiếp tục củng cố vị thế của đất nền Bắc Ninh (Nguồn: Báo Lao động)

Ngay trong quý I/2025, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đã được phê duyệt đầu tư mở rộng KCN Quế Võ 2 với tổng vốn hơn 1.878 tỷ đồng. Bên cạnh đó, dự án Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc – Xuân Lâm tại Thuận Thành với tổng mức đầu tư lên đến 27.000 tỷ đồng cũng chính thức khởi công, đánh dấu sự dịch chuyển rõ rệt từ bất động sản công nghiệp sang các đại đô thị phức hợp quy mô lớn.

Nhà đầu tư đổ về: Dòng tiền từ Hà Nội và sự quan tâm của nhà đầu tư địa phương

Không chỉ thu hút vốn FDI, đất nền Bắc Ninh còn là điểm đến của dòng tiền từ các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư Hà Nội, những người đang tìm kiếm cơ hội tại các thị trường vệ tinh với tiềm năng sinh lời tốt.

Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch địa phương, lượng khách hàng đến từ Hà Nội gia tăng rõ rệt từ cuối năm 2024 đến đầu 2025, tập trung mạnh vào các phân khúc đất nền ven khu công nghiệp, đất mặt tiền có thể khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Nhà đầu tư địa phương cũng không đứng ngoài cuộc. Với lợi thế am hiểu thị trường và nguồn thông tin sớm, nhiều nhà đầu tư tại Bắc Ninh đang chủ động gom đất tại các khu vực chuẩn bị quy hoạch hoặc nằm gần các đại dự án hạ tầng, đô thị lớn.

Sự xuất hiện của các "ông lớn" bất động sản

Loạt tập đoàn bất động sản tên tuổi như T&T Group, Vingroup, Sun Group, Viglacera... đã và đang đề xuất hoặc triển khai những dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha tại Bắc Ninh. Cụ thể:

• T&T Group muốn đầu tư Khu đô thị thể thao và chăm sóc sức khỏe thông minh Nam Sơn với quy mô trên 1.340 ha tại TP. Bắc Ninh.
• Viglacera định hướng phát triển mô hình KCN – đô thị – dịch vụ tại huyện Lương Tài.
• Dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP. Bắc Ninh (Khu 1) có tổng vốn đầu tư lên đến 41.270 tỷ đồng.
• Bắc Ninh hiện đang mời gọi đầu tư cho 5 khu đô thị mới với tổng diện tích hơn 853 ha và tổng vốn trên 84.500 tỷ đồng.

Các siêu dự án này không chỉ giúp nâng tầm hạ tầng đô thị mà còn tạo ra nhu cầu lớn về đất nền phục vụ xây dựng nhà ở, dịch vụ và kinh doanh.

Cơ hội và rủi ro: Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi xuống tiền?

Năm 2025 hứa hẹn sẽ có nhiều khu đất được đưa ra đấu giá tại các địa phương, đặc biệt ở những khu vực đang đón sóng hạ tầng hoặc thu hút mạnh dòng vốn đầu tư. Đây là cơ hội để nhà đầu tư tìm kiếm những sản phẩm tiềm năng với mức giá gốc, tuy nhiên cũng kèm theo không ít rủi ro nếu không nắm rõ bản chất thị trường.

Bên cạnh những cơ hội, nhà đầu tư vẫn nên cân nhắc kỹ trước khi đầu tư đất nền Bắc Ninh (Nguồn: VnExpress)

Các nguy cơ thường gặp mà nhà đầu tư cần cảnh giác gồm:

• Pháp lý chưa rõ ràng: Một số khu đất chưa hoàn thiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng, còn vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thông tin quy hoạch mập mờ hoặc dễ bị thay đổi: Một số khu đất được quảng bá là “có quy hoạch phát triển đô thị” nhưng thực tế chỉ mới dừng ở đề xuất. Nhà đầu tư cần tra cứu kỹ quy hoạch chi tiết hoặc thông tin từ cơ quan quản lý địa phương.
• Thanh khoản thấp: Sau giai đoạn sốt ảo, nhiều khu vực rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ”, giao dịch gần như không phát sinh. Điều này khiến nhà đầu tư dễ bị mắc kẹt dòng vốn nếu cần xoay vòng trong ngắn hạn.

Theo nhận định từ các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc ba yếu tố cốt lõi trước khi “xuống tiền”:

• Khả năng nắm giữ dài hạn: Đất nền không phải là kênh đầu tư có thể sinh lời ngay lập tức. Nhà đầu tư cần xác định nguồn tài chính ổn định để nắm giữ trong ít nhất 2 – 3 năm mà không bị áp lực dòng tiền.
• Tự kiểm tra pháp lý, quy hoạch, hạ tầng: Không nên hoàn toàn tin tưởng vào lời giới thiệu của môi giới hay tin lan truyền trên mạng. Việc chủ động kiểm chứng thông tin mới giúp bảo toàn vốn.
• Kịch bản xấu nhất nếu “kẹt hàng”: Nhà đầu tư cần có kế hoạch dự phòng. Ví dụ như cho thuê, hợp tác khai thác hoặc chấp nhận cắt lỗ có kiểm soát thay vì bị động “giam tiền” quá lâu.

Một số khu vực được giới chuyên môn đánh giá còn tiềm năng trong năm 2025 gồm những vùng ven đô đang được đầu tư mạnh về giao thông, gần các khu công nghiệp mở rộng hoặc nằm trong đề án phát triển đô thị đã được phê duyệt cụ thể. Tuy nhiên, ngay cả ở những khu vực này, việc chọn đúng dự án, đúng thời điểm và đúng pháp lý vẫn là yếu tố tiên quyết.

Nhìn chung, đất nền Bắc Ninh đầu năm 2025 vẫn đang trong giai đoạn “sóng lên” với áp lực cầu vượt cung rõ rệt. Dù mang lại tiềm năng lợi nhuận hấp dẫn, các nhà đầu tư cũng cần thận trọng trong việc lựa chọn vị trí, quy hoạch dự án và tuân thủ pháp lý. Với đà phát triển hạ tầng và công nghiệp mạnh mẽ, Bắc Ninh được đánh giá là điểm dừng chân dài hạn, song thành công bền vững sẽ thuộc về những ai biết cân đối rủi ro và nắm bắt đúng xu hướng thị trường.

Xem thêm 

Tổng quan tình hình thị trường đất nền Bắc Ninh cập nhật mới nhất

Bắc Giang – Bắc Ninh thống nhất sáp nhập HĐND cấp tỉnh