Chuyên gia: Gỡ được chênh lệch cung - cầu mới mong hạ được giá nhà

Giá trị bất động sản tại Việt Nam trong những năm gần đây liên tục tăng cao, khiến nhiều người dân gặp khó khăn trong việc mua nhà. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do sự chênh lệch cung - cầu trên thị trường bất động sản. Trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao do tốc độ đô thị hóa nhanh thì nguồn cung phân khúc nhà “vừa túi tiền” lại ngày càng khan hiếm. Các chuyên gia cho rằng vấn đề lệch pha cung - cầu cần phải được giải quyết triệt để thì mới mong bình ổn được giá nhà cho người dân.

Chênh lệch cung - cầu bất động sản là gì?

Chênh lệch cung - cầu gây khó khăn cho việc phát triển bền vững của thị trường bất động sản (Nguồn: Rao vặt BĐS)

Chênh lệch cung - cầu hay (lệch pha cung - cầu) trong bất động sản là tình trạng khi nguồn cung và nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân mất cân đối, gây khó khăn cho thị trường phát triển bền vững. Điều này thường xảy ra khi:

• Nguồn cung nhà ở không phù hợp với nhu cầu của người dân. Ví dụ, nguồn cung căn hộ chung cư tăng giá ở các khu vực trung tâm, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ lại thiếu hụt.
• Thiếu nguồn cung dự án và nhà ở bình dân, cũng như nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Điều này gây khó khăn cho việc đáp ứng nhu cầu của người dân.
• Lệch pha về sản phẩm khi nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu nằm ở phân khúc giá rẻ, vừa túi tiền.

Tác động tiêu cực từ chênh lệch cung - cầu

Chênh lệch cung - cầu tác động tiêu cực đến nền kinh tế và cả xã hội (Nguồn: Nhà báo & Công luận)

Sự chênh lệch cung - cầu có thể dẫn đến nhiều tác động tiêu cực cho nền kinh tế và xã hội, bao gồm:

• Đối với nền kinh tế

Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản: Khi cầu vượt quá cung, giá nhà đất tăng cao đột ngột, tạo ra "bong bóng" trong thị trường. Khi bong bóng vỡ, giá nhà đất giảm mạnh, dẫn đến khủng hoảng tài chính, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng và nền kinh tế vĩ mô.

Gây lãng phí nguồn lực: Khi cung vượt quá cầu, nhiều dự án bất động sản bỏ hoang, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, vốn đầu tư và sức lao động.

Gây bất ổn định thị trường: Chênh lệch cung cầu bất động sản khiến thị trường trở nên bất ổn, khó lường, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh và niềm tin của nhà đầu tư.

• Đối với xã hội

Gây khó khăn cho người mua nhà: Khi giá trị bất động sản tăng cao, người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, khó có khả năng mua nhà để ở.

Gây bất bình đẳng xã hội: Chênh lệch cung cầu bất động sản khiến cho khoảng cách giàu nghèo gia tăng, tạo ra bất bình đẳng trong xã hội.

Thực trạng cung - cầu lệch pha và nguyên nhân xảy ra

Chênh lệch cung - cầu xảy ra do nguồn cung nhà ở “vừa túi tiền” ngày càng khan hiếm (Nguồn: Rao vặt BĐS)

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, giá chung cư đã tăng đến 77% trong 5 năm qua, đạt mức trung bình 54 triệu đồng/m2 cho căn hộ sơ cấp. Tuy nhiên, thị trường lại thiếu hụt nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) trong khi phân khúc nhà ở trung và cao cấp lại dư thừa.

Các chuyên gia cho rằng tình trạng mất cân bằng cung - cầu này là rào cản lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Chỉ khi nguồn cung nhà ở giá rẻ được gia tăng, mới có thể giảm thiểu tình trạng lệch pha cung - cầu và giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Bộ Xây dựng dự báo, trong năm 2023, giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Tại TP. HCM, giá nhà chung cư phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là các dự án gần trung tâm như quận Bình Thạnh và Tp. Thủ Đức, có thể lên tới hơn 60 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ từ Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - ông Hoàng Hải, từ cuối năm 2023 trở lại đây, thị trường gần như vắng bóng các dự án căn hộ bình dân với giá dưới 25 triệu đồng/m2. Thay vào đó, phân khúc chủ đạo là căn hộ trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2, đáp ứng điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Lý giải cho sự mất cân bằng này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - ông Lê Hoàng Châu cho biết nguyên nhân chính là do vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm tại nhiều dự án. Thêm vào đó, một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai lại bị chủ đầu tư "nâng cấp" từ phân khúc bình dân hoặc trung cấp lên thành nhà ở cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Hậu quả là nguồn cung nhà ở "vừa túi tiền" cho người dân trên thị trường gần như biến mất. Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn do thủ tục "ngặt nghèo" hơn so với nhà ở thương mại, khiến nguồn cung phân khúc này cũng thiếu hụt trầm trọng.

Theo ông Châu, nguyên nhân khiến giá trị bất động sản tăng nhanh thời gian qua là do thị trường đang lệch pha về sản phẩm phân khúc cao cấp, hạng sang; trong khi thiếu hụt nhà ở dành cho người có nhu cầu ở thực phù hợp trong giới hạn tài chính đầu tư của họ. Lẽ ra, nhà ở cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng nguồn cung, nhưng thực tế trong nhiều năm qua, con số này đã lên tới 70 - 80%, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ và đẩy giá bất động sản lên cao.

Cần giải quyết vấn đề lệch pha cung - cầu thì giá trị bất động sản mới được bình ổn?

Phải giải quyết được tình trạng chênh lệch cung - cầu mới có thể bình ổn giá nhà (Nguồn: VIAC)

Giá trị bất động sản đặc biệt là phân loại chung cư thời gian qua tăng mạnh do có sự chênh lệch cung - cầu. Như vậy cũng có nghĩa là nếu muốn giá nhà giảm, thị trường phát triển bền vững thì phải giải quyết được tình trạng chênh lệch cung - cầu.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp đã đưa ra quan điểm về các điều kiện có thể giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong thời gian tới như sau:

Để giải quyết vấn đề chênh lệch cung - cầu, mới đây Chính phủ đã giao một số bộ, ngành lập Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu đề án này được triển khai sớm, sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ. Từ đó, giúp cân bằng cung cầu, tháo gỡ ách tắc cho thị trường bất động sản và tạo đà cho thị trường phát triển mạnh mẽ.

Dưới sự quyết tâm tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm 2024. Với tiềm năng to lớn từ dân số 100 triệu người và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, Việt Nam được đánh giá là thị trường bất động sản hấp dẫn bậc nhất khu vực.

Nhiều nhà đầu tư quốc tế đã khẳng định niềm tin vào thị trường này, cho rằng đây là một trong ba điểm đến đầu tư bất động sản lý tưởng trên thế giới, bên cạnh Mỹ và Đài Loan. Việc tháo gỡ những vướng mắc hiện tại một cách kịp thời sẽ giúp khai phóng tiềm năng to lớn của ngành bất động sản, biến nó thành ngành kinh tế mũi nhọn, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng GDP của đất nước.

Nhìn chung, việc giải quyết chênh lệch cung - cầu trên thị trường bất động sản cần có sự chung tay của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân: Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ phù hợp để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Doanh nghiệp cần đẩy mạnh đầu tư vào các dự án nhà ở “vừa túi tiền”. Người dân cần nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của việc sở hữu nhà ở và có kế hoạch tài chính đầu tư hợp lý để mua nhà. Với những giải pháp đồng bộ và hiệu quả, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ hướng đến sự phát triển bền vững, lành mạnh trong năm 2024.

Xem thêm 

Cách tự học tài chính đầu tư hiệu quả và có thể kiếm tiền từ các kiến thức đó

Một CFO nổi tiếng: "Người tài chính không chỉ nói về con số", bài học nào dành cho giới trẻ khi đầu tư tài chính?