Chất lượng vận hành sau bàn giao ảnh hưởng lớn tới khả năng tăng giá bất động sản

Chuyên gia Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam có bài viết dành riêng cho Cửa sổ Bất động sản về những lưu ý dành cho khách hàng trong thời điểm bàn giao nhà. 

Chất lượng bàn giao và vận hành là tiêu chuẩn để đánh giá một BĐS nên cũng quyết định đến khả năng giữ giá, thậm chí tăng giá của BĐS. Bàn giao đúng thời hạn thể hiện chữ tín của chủ đầu tư - đây là điều kiện cần, còn chất lượng vận hành là điều kiện đủ để đánh giá một BĐS tốt. 

Đối với thị trường BĐS, giá cả và giao dịch gần như kết thúc ở khâu bàn giao nhà, nhưng chất lượng sản phẩm thì lại theo suốt vòng đời của BĐS đó. Mặt khác, chất lượng BĐS lại không chỉ phụ thuộc vào chất lượng công trình xây dựng ban đầu, mà chủ yếu là trong suốt thời gian sử dụng, thông qua chất lượng vận hành và bảo trì công trình, thiết bị… 

Nếu dự án bảo đảm chất lượng sống tốt cho cư dân, bảo trì tốt, xử lý các tình huống tốt, an ninh bảo đảm…, BĐS ấy nghiễm nhiên có chỗ đứng trên thị trường và uy tín của chủ đầu tư được người tiêu dùng thừa nhận bởi đã được kiểm chứng qua thực tế. Nếu cư dân không có nhu cầu ở nữa hay muốn chuyển chỗ ở, khi bán lại cũng dễ thanh khoản và giữ được giá, thậm chí tăng giá bởi sản phẩm chất lượng của những nhà đầu tư có thương hiệu, có uy tín thường khan hàng trên thị trường.

Để người mua nhận diện được một dự án có tiêu chuẩn bàn giao tốt, không gì tốt hơn việc đến trực tiếp dự án đó (bao gồm cả dự án cũ đã đi vào vận hành khoảng 2-3 năm) để trải nghiệm và tham khảo ý kiến của cư dân tại đây. 

Ngoài ra, tiêu chuẩn bàn giao tốt còn là việc thực hiện đúng hợp đồng, thời gian, chất lượng công trình cũng như những cam kết liên quan đến tiện ích, hạ tầng, vận hành, bảo trì. Nhưng muốn bàn giao tốt thì trước đó phải là một hợp đồng rõ ràng và minh bạch. Bởi bàn giao nhà xong mới chỉ kết thúc giai đoạn đầu của “cuộc đời” một căn hộ, công năng của nó chỉ được thể hiện khi cư dân vào sử dụng. Quá trình vận hành sẽ quyết định chất lượng của căn hộ bao gồm cơ sở hạ tầng, hệ thống tiện ích, điện nước và trang thiết bị nội thất. Để vận hành trong thời gian dài đòi hỏi năng lực và trách nhiệm của chủ đầu tư thông qua đơn vị vận hành. 

Qua khảo sát thị trường của Viện Nghiên cứu BĐS, đây là công thức chung của những chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết về thời gian cũng như chất lượng dự án:

Uy tín thương hiệu: Những thương hiệu lớn là các chủ đầu tư có đủ nguồn lực và năng lực để thực hiện dự án, được thể hiện qua số lượng và chất lượng các dự án đã triển khai thành công và bàn giao trong quá khứ. Nguồn lực ở đây bao gồm cả nguồn lực về tài chính và nhân sự; năng lực ở đây bao gồm cả năng lực quản trị, năng lực liên kết, năng lực tổ chức thực hiện và nhất là năng lực xử lý tình huống.

Vì vậy, họ vừa chọn được nhà thầu tốt, vừa thực hiện đúng cam kết về tài chính với nhà thầu, điều đó là cơ sở để bảo đảm tiến độ và chất lượng dự án. 

Chuẩn pháp lý: Dự án càng đầy đủ pháp lý thì càng có cơ sở đảm bảo cho việc về đích đúng thời gian vì sẽ không gặp rắc rối trong quá trình triển khai. Pháp lý đầy đủ cũng chứng tỏ nhà đầu tư đã phải bỏ ra rất nhiều thời gian, công sức, nguồn vốn vào đó nên họ hoàn thành sớm dự án để còn luân chuyển dòng tiền. 

Hợp đồng minh bạch: Hợp đồng càng rõ ràng, minh bạch bao nhiêu thì càng có thể tin tưởng chủ đầu tư sẽ thực hiện đúng cam kết. Ngược lại, hợp đồng rắc rối, khó hiểu, và nhất là nội dung không rõ ràng có thể coi là một trong những dấu hiệu dễ xảy ra rắc rối sau này. 

Pháp luật về BĐS càng hoàn thiện, quy định về chất lượng bàn giao và vận hành dự án, nhất là quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ ngày càng chặt chẽ, minh bạch, rõ ràng hơn. Đồng thời, các chế tài với chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết cũng sẽ càng mạnh mẽ hơn. 

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, cư dân cũng có cơ sở và điều kiện để buộc chủ đầu tư thực hiện; nếu không sẽ bị xử lý theo pháp luật.

Bên cạnh đó, khi hiểu biết của người dân về quyền lợi liên quan đến BĐS ngày càng được nâng cao, họ cũng được trang bị kiến thức về pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình một cách chủ động. Chẳng hạn như khách hàng sẽ chỉ chấp nhận một bản hợp đồng đầy đủ, minh bạch, bảo đảm được quyền lợi chính đáng của người mua, chứ không phải là những điều khoản mập mờ, và thường là có lợi cho bên bán như một số trường hợp hiện nay. Khi chủ đầu tư  vi phạm, khách hàng có cơ sở pháp lý để đấu tranh, buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết.

Những vấn đề trên đối với những nhà phát triển BĐS chân chính, sẽ không hoặc ít bị ảnh hưởng. Bởi những thương hiệu lớn luôn coi trọng việc giữ uy tín nên họ đặt tiêu chí thực hiện đúng cam kết với khách hàng lên hàng đầu. Bởi chỉ cần một lần thất tín cũng có thể ảnh hưởng lớn đến sự đáng tin của thương hiệu, nên họ sẽ coi trọng việc giữ chữ tín hơn cả tiền bạc. 

Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam