Căn hộ mở mới dưới 50 triệu đồng/m2 tại Hà Nội dần biến mất

Đây là góc nhìn của ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing về diễn biến của thị trường BĐS Hà Nội thời gian qua.

Khan hiếm nguồn cung căn hộ sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2

Nếu nói rằng không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có. Nhưng để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu thì đúng là hiện nay trên thị trường đang vắng bóng. 

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến Quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2. 

Để lý giải cho điều này, chúng ta cần nhìn thẳng vào bối cảnh thực trạng. 

Thứ nhất nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.

Chờ đợi giá căn hộ giảm khi Luật thay đổi là không thực tế 

Khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: 2025 đạt 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.  

Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên…  Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm.

Chủ trương phát triển của thành phố Hà Nội và Chính phủ từ nay đến chặng đường tiếp theo, một loạt các tuyến đường giao thông và cầu sẽ được triển khai để kết nối trung tâm thủ đô với bờ Đông. Cá nhân tôi đánh giá tiềm năng của phía Đông Hà Nội rất lớn cả tiềm năng về thiên nhiên, kết nối giao thông, kết nối vùng và cả vấn đề về chất lượng cuộc sống.

Trong tương lai, thậm chí giá bất động sản phía Đông có thể còn tăng tốt hơn phía Tây. Nếu cách đây 2-3 năm trước người dân nhắc tới việc mua nhà phía Đông là e ngại thì tới hiện tại khi nhìn vào lượng cư dân đang sinh sống và đổ về vui chơi tại các đại đô thị phía Đông chúng ta sẽ nhìn thấy tương lai không xa của bờ Đông.