Căn hộ hạng sang bùng nổ tại TPHCM năm 2024: Xu hướng hay nhất thời?

Thị trường bất động sản TPHCM năm 2024 chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của căn hộ hạng sang. Trước tính hình này, một câu hỏi lớn đang được đặt ra: Liệu đây là xu hướng bền vững hay chỉ là hiện tượng nhất thời trong bối cảnh thị trường bất động sản TPHCM đang trải qua những biến động khó lường? Thực tế này khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định gia nhập phân khúc căn hộ hạng sang.

Thực trạng nguồn cung căn hộ hạng sang tại TPHCM

Thị trường căn hộ hạng sang tại TPHCM năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, với nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong quý III/2024, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TPHCM đạt 80,2 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước. Đặc biệt, khu Đông TPHCM, bao gồm TP Thủ Đức, chiếm 65% nguồn cung mở mới trong 9 tháng đầu năm, với mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2 cho các dự án mới.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân và trung cấp tiếp tục khan hiếm. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 11 tháng đầu năm 2024, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp gần như không có sản phẩm mới.

Thị trường căn hộ hạng sang TPHCM năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ (Ảnh: Báo Xây Dựng)

Dự báo trong năm 2025, nguồn cung căn hộ tại TPHCM sẽ tăng mạnh, với khoảng 12.000 căn hộ mở bán mới, gấp đôi so với năm 2024. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm ưu thế, chiếm khoảng 90% nguồn cung mới.

Điều này cho thấy thị trường căn hộ TPHCM đang tiếp tục lệch pha, thiếu hụt nghiêm trọng căn hộ bình dân và trung cấp, gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình và thấp trong việc tiếp cận nhà ở.

Tình trạng này phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TPHCM, khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, trong khi nhu cầu nhà ở bình dân và trung cấp vẫn rất lớn.

Nguyên nhân bùng nổ căn hộ hạng sang tại TPHCM

Thị trường bất động sản TPHCM đối với phân khúc căn hộ hạng sang đã có sự bùng nổ mạnh mẽ nhờ vào các yếu tố sau đây

• Phát triển hạ tầng: TPHCM đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào các dự án hạ tầng giao thông quan trọng, như tuyến metro, đường cao tốc và các cầu vượt quan trọng. Điển hình, việc triển khai tuyến Metro Line 1 và Metro Line 2 đã làm gia tăng giá trị bất động sản xung quanh khu vực này, tạo động lực cho sự phát triển của các dự án căn hộ hạng sang.
• Nhu cầu nhà ở cao cấp tăng: Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại TPHCM đã tạo ra nhu cầu lớn đối với các sản phẩm bất động sản hạng sang. Theo báo cáo của Knight Frank, số lượng người siêu giàu tại Việt Nam đã tăng đáng kể trong thập kỷ qua và dự đoán sẽ tiếp tục tăng, tạo ra nhu cầu lớn đối với các sản phẩm bất động sản hạng sang.
• Sự tập trung của các chủ đầu tư: Trước nhu cầu và tiềm năng lợi nhuận cao, nhiều chủ đầu tư lớn đã tập trung vào phân khúc căn hộ hạng sang. Các dự án của họ thường được triển khai tại các vị trí đắc địa, với thiết kế độc đáo và tiện ích cao cấp, đáp ứng nhu cầu của khách hàng thượng lưu.

Sự phát triển hạ tầng là một nguyên nhân chính (Ảnh: Báo Doanh nhân Sài Gòn)

Thị trường tiêu thụ căn hộ hạng sang tại TPHCM

Thị trường bất động sản TPHCM đối với phân khúc căn hộ hạng sang hiện đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Theo báo cáo của Knight Frank, giá bán căn hộ hạng sang ở TPHCM dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD mỗi mét vuông, dần tiệm cận với mức giá toàn cầu nhưng vẫn cho thấy tiềm năng tăng trưởng vượt bậc.

Nhóm khách hàng chủ yếu quan tâm đến phân khúc này bao gồm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và kiều bào Việt Nam. Những cải cách về quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài đã tạo môi trường thân thiện hơn cho việc đầu tư.

Bên cạnh đó, các dự án phát triển hạ tầng như đường cao tốc, hệ thống metro và sân bay đang cải thiện khả năng kết nối, giúp gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực đô thị mới nổi.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng người mua trong nước, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và thượng lưu, cũng đóng góp một phần quan trọng vào thị trường căn hộ hạng sang. Sự gia tăng của tầng lớp này đã thúc đẩy nhu cầu về nhà ở cao cấp, tạo động lực cho các chủ đầu tư phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu trong nước.

Nhóm khách hàng quan tâm đến căn hộ hạng sang chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài (Nguồn: VnExpress)

Rủi ro và thách thức của thị trường căn hộ hạng sang tại TPHCM

Thị trường bất động sản TPHCM đối với phân khúc căn hộ hạng sang đang đối mặt với một số rủi ro và thách thức đáng chú ý:

• Giá bán cao và tính thanh khoản thấp: Giá căn hộ hạng sang tại TPHCM tiếp tục tăng, với mức tăng dự báo từ 8-10% mỗi năm. Điều này tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua và có thể dẫn đến tính thanh khoản thấp, đặc biệt khi nhu cầu thực tế không tương xứng với mức giá cao.
• Hạn chế về quỹ đất trung tâm: Quỹ đất trung tâm TPHCM ngày càng khan hiếm, khiến việc phát triển các dự án căn hộ hạng sang gặp khó khăn. Điều này có thể dẫn đến việc tăng giá đất và chi phí xây dựng, ảnh hưởng đến giá bán cuối cùng của sản phẩm.
• Thách thức về pháp lý và thủ tục hành chính: Mặc dù các cơ quan chức năng đã nỗ lực giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án, nhưng quy trình phê duyệt và triển khai dự án vẫn còn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ và khả năng cung cấp sản phẩm ra thị trường.
• Tác động của lãi suất và chính sách tín dụng: Lãi suất vay mua nhà có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tài chính của người mua. Nếu lãi suất tăng, chi phí vay sẽ cao hơn, làm giảm khả năng chi trả và nhu cầu mua căn hộ hạng sang.

Mặc dù thị trường căn hộ hạng sang tại TPHCM đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng với sự phát triển của hạ tầng giao thông và nhu cầu nhà ở cao cấp ngày càng tăng, thị trường này vẫn có tiềm năng phát triển bền vững trong tương lai.

Việc chuyển hướng phát triển ra các khu vực vệ tinh và áp dụng mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm) có thể là giải pháp hiệu quả để giải quyết các vấn đề hiện tại.

Bất động sản TPHCM phân khúc căn hộ hạng sang vẫn có tiềm năng phát triển bền vững (Ảnh: CafeF)

Như vậy, thị trường bất động sản TPHCM với phân khúc căn hộ hạng sang trong tương lai sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sự phát triển hạ tầng, nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của khách hàng. Các nhà đầu tư và người mua cần thận trọng khi tham gia vào phân khúc này, đặc biệt là khi thị trường có thể đối mặt với những thách thức như giá cao, tính thanh khoản thấp và hạn chế quỹ đất trung tâm.

Xem thêm

Thông tin mới nhất về cầu Cát Lái - Dự án cầu đường trọng điểm TP.HCM năm 2025

Vành đai 3 TP.HCM khi nào hoàn thành?