Bước vào chu kỳ tiền rẻ, bất động sản là nơi “trú ẩn" dòng tiền?

Cửa sổ BĐS có cuộc trao đổi với bà Phạm Thị Thùy Dung - Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing lý giải vì sao chuyển nhượng căn hộ lại thu hút lượng lớn dòng tiền ở bối cảnh hiện tại.

Trong bối cảnh thị trường đầu tư có khá nhiều biến số, như lãi suất đang giảm và giữ ở mức thấp, giá vàng biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư cũng băn khoăn mình nên chọn hình thức đầu tư nào để đảm bảo an toàn, hiệu quả, vẫn có yếu tố lợi nhuận tốt. Bất động sản có là nơi trú ẩn dòng tiền cho nhà đầu tư không, thưa bà?

Như các nhà đầu tư đã tham gia hoặc quan sát các kênh đầu tư thời gian qua đều có thể nhìn thấy, với kênh tiết kiệm - lãi suất các kỳ hạn dưới 12 tháng thậm chí còn thấp hơn cả mức lạm phát mục tiêu trong năm 2023, tương đương thấp hơn mức 4,5%/năm. Rõ ràng, kênh tiết kiệm chỉ là giải pháp ngắn hạn để giữ tiền, không được xem là một kênh đầu tư.

Kênh đầu tư vàng, giá vàng trong những ngày qua biến động rất mạnh, có thời điểm đã vượt mức 80 triệu đồng/lượng, cao hơn thế giới gần 20 triệu đồng. Đặc biệt, các doanh nghiệp đã kéo giãn khoảng cách giữa mua và bán lên tới 4 - 5 triệu đồng và đẩy rủi ro về phía người mua.

Cùng với kênh đầu tư vàng thì còn có đầu tư chứng khoán. Thị trường chứng khoán rõ ràng không dành cho các nhà đầu tư không chuyên, Chính phủ cũng đã có những biện pháp quản lý chặt chẽ và không khuyến khích các nhà đầu tư nghiệp dư tham gia vào thị trường này.

Với thị trường BĐS trước nay vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền của nhà đầu tư. Tuy nhiên lựa chọn phân khúc đầu tư cũng sẽ có nhiều sự thay đổi khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi đã được Nhà nước thông qua mới đây, sẽ có khoảng 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước sẽ bị siết phân lô bán nền, đây là loại hình được xem là có tính đầu cơ cao, rủi ro cho nhà đầu tư lớn. Như vậy, tại thị trường Hà Nội năm 2024 sẽ chỉ còn các dự án đã đầy đủ pháp lý hoàn thiện mới có thể ra hàng, thị trường thổ cư sẽ vẫn tiếp tục duy trì, và thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư thì từ  6 tháng cuối năm 2023 đã diễn ra sôi động, cả chung cư cũ ở trong nội đô hay các dự án ở rìa phía Đông hay phía Tây đều tăng giá. 

Bà có nhắc tới thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư, khá nóng trong 6 tháng cuối năm 2023, độ “hot” của thị trường này cụ thể như thế nào thưa bà? Lý do dẫn đến điều này là gì? 

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, giao dịch chuyển nhượng tại 2 dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tăng 109% trong hai tháng 10 và 11/2023.

Về giá, như ở khu vực phía Tây Hà Nội, trong vòng 3 tháng trở lại đây, gần như giá nhà tăng liên tục, chủ những căn hộ có thể mua bán chuyển nhượng liên tục, tháng này mua, tháng sau bán đã có lời. Thậm chí có những khách hàng biết chủ có nhu cầu bán, mang tiền đến tận nhà để cọc cho chủ nhà nhưng tại thời điểm ấy chủ nhà đã “quay xe” tăng giá và họ không bán cho khách đó nữa. Họ không sợ căn nhà của mình không bán được, bởi vì chủ nhà ở đó họ đã nắm quá rõ, thị trường khu vực đang rất sôi động và nhu cầu ở thực cao. 

Lý do dẫn tới việc tăng giá thì có hai yếu tố, một là nhu cầu ở thực vẫn có nhu cầu cao, hai là nhu cầu đầu tư như tôi đã đề cập. Với nhu cầu ở thực thì việc mua căn hộ ở nội đô đã trở nên rất khó khăn, do giá cao và gần như là không có dự án mới. Còn các nhà đầu tư đã chuyển hướng dòng tiền, sẵn sàng tiếp cận với BĐS nhu cầu ở thực, có dòng tiền ngay. 

Bên cạnh những yếu tố kể trên thì thị trường BĐS còn chuyển dịch theo xu hướng chính trị, kinh tế cũng như là giáo dục. Ở đâu được Nhà nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông, giáo dục, hành chính thì sẽ kéo theo cư dân về sinh sống và phát triển. Khu vực phía Tây và Đông đã và đang nhận được nhiều đầu tư về hạ tầng để phát triển thành trung tâm mới của Hà Nội.

Cụ thể hơn, bà có thể phân tích dòng tiền của nhà đầu tư căn hộ, bắt đầu với 3 tỷ đồng?

Với tài chính khoảng 3 tỷ nếu nhà đầu tư muốn mua một căn hộ đầu tư phía Tây Hà Nội, dự án Vinhomes Smart City, may mắn có thể mua được căn hộ 2 PN, 2 WC hoặc là căn 2 PN+ ở vị trí kém hơn. Giá cho thuê khoảng 16 triệu/tháng, lợi nhuận thu về dự kiến là 6%/năm. Ngoài lợi nhuận thu hàng tháng, dòng tiền ổn định, còn có lợi nhuận gia tăng giá từ giá trị của BĐS. Thị trường chung cư ở khu vực này đã tăng 40-60% trong thời gian qua. 

Tuy nhiên, như bà đã đề cập ở bên trên, khách hàng cũng sẽ gặp những khó khăn bất cập khi tiếp cận mua bán BĐS chuyển nhượng, đặc biệt là ở các thị trường đang nóng? 

Việc khách hàng “quay xe” không bán khi thấy căn hộ của mình còn có xu hướng tăng giá chỉ là một ví dụ. Ngoài ra, còn có cả những trường hợp đã giao dịch mua bán xong, thanh toán tiền xong, nhưng cần liên hệ để hoàn thiện việc sang tên đổi chủ thì khách hàng gọi, chủ cũ liên tục báo bận hoặc không nghe máy. Rồi cả những chuyện liên quan tới những thỏa thuận giữa chủ và khách mua về việc bán nhà có nội thất, nhưng khi chủ cũ chuyển nhà thì cũng chuyển luôn cả nội thất đi… việc chủ nhà không thực hiện các cam kết ban đầu với bên mua là vấn đề rất thường xuyên xảy ra với khách hàng mua nhà lần đầu, thậm chí cả với khách hàng đã có kinh nghiệm mua bán bất động sản vẫn có, mỗi giao dịch lại muôn hình muôn vẻ, không vụ nào giống vụ nào.

Đó là những rủi ro khi giao dịch, ngoài ra còn có cả những vấn đề về việc tiếp cận được nguồn hàng chính chủ, xác thực.

Khó khăn tiếp nữa là nhận định về giá, thị trường BĐS chuyển nhượng căn hộ càng nóng thì khách mua lại càng khó để định giá, họ sẽ không biết được mình đang ở điểm rơi nào và họ không biết được mình mua giá này đã đúng chưa, có bị hớ không, hay mua ở vị trí này có đem lại lợi nhuận cao không?... Khách hàng có rất nhiều thắc mắc, họ cũng không tự tin khi mình mua lại của người khác thì có lời không, thị trường có thể tiếp tục tăng không? 

Về vấn đề tài chính, những năm qua khách mua chuyển nhượng dự án cũng gặp phải gánh nặng khi phải xuống tiền 100% cho chủ nhà. Không tiếp cận được các giải pháp tài chính như khách mua sơ cấp.

Là người theo sát thị trường và nhiều kinh nghiệm, theo bà cần gì để người mua căn hộ chuyển nhượng tránh được các rủi ro và trở ngại kể trên?

Từ những vấn đề kể trên thì chúng ta chỉ cần trả lời được câu hỏi: ai sẽ là người cho họ được quy trình rõ ràng, minh bạch và đúng pháp luật về những quy trình chuyển nhượng giữa khách hàng (bên chủ và khách mua)?

Những năm trở về trước và đến thời điểm hiện tại, khách hàng vẫn mua bán theo “niềm tin” với nhau, chưa có một đơn vị nào hoạt động chuyên biệt về mảng chuyển nhượng dự án, chỉ có giao dịch trực tiếp giữa chủ nhà với khách mua, giữa môi giới tự do với chủ và khách, hoặc một số sàn nhỏ lẻ cũng đứng ra gom nhà và môi giới với khách hàng. Trong quá trình giao dịch cũng phát sinh nhiều vấn đề và họ thường sẽ giải quyết theo từng vấn đề chứ không có đơn vị, tổ chức nào đứng ra rõ ràng được các pháp lý cũng như chính sách từ đầu để việc mua bán diễn ra thuận lợi.

Xuất phát từ thực tế đó OneHousing cũng đã phát triển một lực lượng bán chuyên biệt và chuyên nghiệp về mảng chuyển nhượng dự án. OneHousing sẽ là đơn vị gần như đầu tiên đứng ra đảm bảo việc giao dịch của khách hàng được diễn ra nhanh chóng, chuẩn chỉ, minh bạch. OneHousing có lực lượng môi giới đầu chủ, đầu khách xác thực về chính chủ căn hộ, tính pháp lý, thị trường, giá cả và những điểm lợi nhuận của nhà đầu tư,...và hơn nữa OneHousing có đối tác chiến lược là ngân hàng lớn đi cùng, mang tới giải pháp tài chính “may đo" cho khách hàng. Ví dụ như: khách hàng chỉ cần xuống tiền khoảng 30% giá trị căn hộ đã có thể sở hữu một căn hộ ở ngay hoặc cho thuê dòng tiền ngay, thì đây có thể xem là một tương lai mới của thị trường BĐS chuyển nhượng. 

Thị trường năm 2024 còn ẩn chứa nhiều “biến số”, bà có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư?   

Tôi cũng đã có chia sẻ về triển vọng của thị trường chuyển nhượng căn hộ dự án, các nhà đầu tư nên cân nhắc và cho mình cơ hội  hoặc là tìm hiểu thêm. Sẽ không còn câu chuyện của nhiều năm trước là sợ mất giá khi đầu tư căn hộ chung cư, gần đây thực tế đã chứng minh ngược lại, thậm chí có căn còn bán lãi gần gấp đôi sau nhiều năm sử dụng. Vì đây là kênh đầu tư mà luôn có nhu cầu thực và dòng tiền luôn sẵn sàng. Luôn luôn mang đến cho mình dòng tiền ổn định, về nền giá BĐS thì luôn có sự tăng trưởng. 

Cảm ơn bà về những chia sẻ thú vị.