Bước tiến vượt bậc trong định giá đất: Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ, việc định giá đất một cách chính xác và công bằng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế. Nguyên tắc thị trường đã trở thành một thước đo tiêu chuẩn trong việc xác định giá đất, giúp người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt hơn. Cùng phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và cách áp dụng nguyên tắc thị trường để đạt được sự chính xác trong phương pháp định giá tại bài viết sau.

Khái niệm giá trị thị trường

Với việc Luật Đất đai 2024 được thông qua, nguyên tắc xác định giá đất đã có nhiều sự thay đổi quan trọng, tập trung vào việc định giá theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp tăng cường tính minh bạch, đồng thời nâng cao thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Trước đây, phương pháp định giá đất được xác định dựa trên mục đích và thời hạn sử dụng đất, cùng với việc tham khảo giá đất phổ biến trên thị trường từ các cuộc đấu giá và các giao dịch sử dụng đất. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai mới, nguyên tắc thị trường đã được ưu tiên, đồng nghĩa với việc giá đất sẽ phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của nó.

Theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại (Nguồn: Báo Điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam)

Giá trị thị trường, theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC), được định nghĩa là “mức giá ước tính của tài sản tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, giữa một bên mua sẵn sàng mua và một bên bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin và các bên tham gia đều hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”

Theo đó, giá trị thị trường giúp phản ánh sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi giá trị thị trường được xác định chính xác, tài sản sẽ được chuyển giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. 

Trong tương lai, khi cơ sở dữ liệu về giá đất được hoàn thiện và các thông tin mua bán được công khai, người mua và người bán sẽ có khả năng tiếp cận thông tin giao dịch dễ dàng hơn. Điều này sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và làm cho quá trình mua bán bất động sản diễn ra suôn sẻ hơn, từ đó nâng cao thanh khoản của thị trường.

Khái niệm về giá đất và những thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2013, giá đất được phân chia thành ba khái niệm chính, bao gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.

• Khung giá đất: Đây là phạm vi giá tối đa và tối thiểu cho từng loại đất tại các khu vực khác nhau được cập nhật mỗi năm. Khung giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng bảng giá đất, nhằm đảm bảo sự phù hợp với giá trị thị trường và các yếu tố địa phương.
• Bảng giá đất: Bảng giá đất phản ánh giá trị của đất theo từng khu vực và loại đất, được cập nhật định kỳ năm năm một lần. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất, sau đó trình HĐND để thông qua. Bảng giá đất chủ yếu dùng để ước tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất như thuế hoặc lệ phí và cũng có thể áp dụng trong các tình huống khác.
• Giá đất cụ thể: Đây là giá trị của đất tại một địa điểm cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Giá đất cụ thể được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến diện tích đất vượt hạn mức của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức, cũng như trong các trường hợp cổ phần hóa các công ty Nhà nước.

Luật Đất đai 2024 mới đã loại bỏ khung giá đất, giải quyết mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường (Nguồn: Tạp chí Công Thương)

Luật Đất đai 2024 đã thực hiện những thay đổi quan trọng trong cách xác định giá đất. Đặc biệt, luật mới đã loại bỏ khung giá đất, điều này giúp giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. 

Bảng giá đất mới sẽ được sử dụng không chỉ để ước tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất mà còn để xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá. Đặc biệt, giá trị thị trường của đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì dựa vào giá kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng như trước đây.

Các phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã cập nhật các quy định về phương pháp định giá đất, với điều 158 quy định rõ ràng các phương pháp định giá và điều kiện áp dụng. 

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến để định giá đất. Phương pháp này dựa vào việc so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường nhằm xác định giá trị của tài sản cần định giá. 

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư đánh giá giá trị đất dựa trên tiềm năng phát triển của dự án. Phương pháp này ước tính doanh thu dự kiến và trừ đi chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Cách định giá đất này đặc biệt hữu ích cho các dự án đầu tư, hỗ trợ thẩm định viên trong việc đánh giá tính khả thi và lợi nhuận của dự án, từ đó giúp đưa ra quyết định đầu tư. 

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được áp dụng bằng cách tính toán thu nhập ròng trung bình hàng năm trên một đơn vị diện tích đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình của loại tiền gửi bằng đồng Việt Nam có kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Thời gian tính toán này dựa trên dữ liệu của ba năm liên tiếp, tính đến quý gần nhất có thông tin trước thời điểm định giá đất. 

Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh được thực hiện bằng cách nhân giá đất trong bảng giá với hệ số điều chỉnh tương ứng. Hệ số này được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất trên thị trường.

Phương pháp này sẽ điều chỉnh giá đất bằng cách so sánh sự chênh lệch giữa giá ghi nhận trong bảng giá đất và giá trị thực tế trên thị trường hiện tại, từ đó phản ánh biến động của thị trường và các yếu tố kinh tế tác động đến giá đất. 

Luật Đất đai 2024 đã tinh giản phương pháp định giá từ năm phương pháp xuống bốn phương pháp (Nguồn: Tạp chí Công Thương)

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 được quy định cụ thể như sau:

• Phương pháp so sánh: Được áp dụng khi có ít nhất ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng ảnh hưởng đến giá trị đất đã được giao dịch trên thị trường hoặc đã qua đấu giá quyền sử dụng đất, với điều kiện người trúng đấu giá đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Điều kiện này đảm bảo đủ dữ liệu từ các giao dịch thực tế để thực hiện so sánh chính xác, cho phép định giá dựa trên các yếu tố đã được ghi nhận từ thị trường.
• Phương pháp thu nhập: Được sử dụng khi thửa đất, khu đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh. Để áp dụng phương pháp thu nhập, cần có khả năng xác định các khoản thu và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích được định giá. Việc xác định rõ các khoản thu và chi phí đảm bảo rằng giá trị đất phản ánh chính xác khả năng sinh lời của nó.
• Phương pháp thặng dư: Áp dụng khi định giá thửa đất hoặc khu đất sử dụng cho các dự án đầu tư mà không phù hợp với phương pháp so sánh hoặc thu nhập. Điều kiện là cần ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển dự án. Phương pháp thặng dư thích hợp cho các dự án lớn hoặc khu đất cần có kế hoạch phát triển cụ thể, cho phép đánh giá giá trị đất dựa trên lợi nhuận dự kiến từ việc phát triển.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được sử dụng khi nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là khi thu hồi nhiều thửa đất liền kề với cùng mục đích sử dụng mà các thửa đất đó đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh. Điều này sẽ đảm bảo việc bồi thường khi thu hồi đất công bằng và phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời hỗ trợ quản lý hiệu quả quá trình thu hồi đất trong các dự án quy hoạch hoặc phát triển.

Việc áp dụng nguyên tắc thị trường trong định giá đất được xem là một bước tiến quan trọng trong ngành bất động sản, đồng thời trở thành nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững trong tương lai. Hy vọng rằng những thông tin trong bài viết trên sẽ giúp bạn có cái nhìn sâu sắc hơn về giá trị của đất đai, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và hiệu quả.

Xem thêm

Tình trạng ngôi nhà ảnh hưởng như thế nào tới kết quả thẩm định của công cụ định giá nhà đất?

Đặc điểm nào của thị trường có thể ảnh hưởng tới kết quả tư vấn của công cụ định giá nhà đất?