Bối cảnh kinh tế vĩ mô 2024 và tác động đến bất động sản TP. HCM

Năm 2024, kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực, dù phải đối mặt với nhiều biến động từ nền kinh tế toàn cầu. Trong bối cảnh này, bất động sản TP. HCM chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như chính sách tiền tệ, lạm phát, lãi suất, dòng vốn FDI và xu hướng đầu tư. Bài viết sẽ phân tích chi tiết các yếu tố này nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về thị trường bất động sản TP. HCM trong năm 2024 và dự báo cho năm 2025. 

Giới thiệu tình hình kinh tế vĩ mô năm 2024

Năm 2024, kinh tế Việt Nam tiếp tục khẳng định đà tăng trưởng ấn tượng, đạt mức 7.09% so với năm trước, cho thấy khả năng phục hồi mạnh mẽ trước những biến động khó lường của nền kinh tế toàn cầu. Động lực tăng trưởng đến từ sự kết hợp của nhiều yếu tố như: xuất khẩu phục hồi mạnh mẽ với mức tăng trưởng 14.32%, đầu tư công được đẩy mạnh với tổng vốn giải ngân ước tính 720.000 tỷ đồng tập trung vào hạ tầng giao thông và phát triển đô thị, và ngành du lịch khởi sắc với lượng khách quốc tế tăng gần 20%.

Biểu đồ báo cáo tăng trưởng kim ngạch xuất nhập khẩu Việt Nam (Ảnh: One Mount)

Bên cạnh đó, Việt Nam đã thành công trong việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, thể hiện qua chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân năm ở mức 3.63%, thấp hơn mục tiêu đề ra. Mặc dù vậy, nền kinh tế vẫn đối mặt với không ít thách thức từ những biến động toàn cầu, bao gồm rủi ro lạm phát, áp lực tỷ giá và xu hướng thắt chặt tiền tệ tại các nền kinh tế lớn. (Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount).

Lạm phát và lãi suất: Ảnh hưởng đến tín dụng và khả năng mua nhà

Như đã đề cập trước đó, năm 2024 lạm phát duy trì ở mức 3,63%, thấp hơn mục tiêu 4,5% của Ngân hàng Nhà nước. Đây là kết quả của chính sách kiểm soát giá cả hiệu quả và nguồn cung hàng hóa ổn định. Tuy nhiên, chi phí nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là sắt thép và xi măng, vẫn ở mức cao, gây áp lực lên giá nhà và khiến giá bán tiếp tục nhích lên trong thời gian qua.

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà giảm về mức 8,5% - 9,2%, thấp hơn so với mức 10% - 11% của năm 2023, giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản. Tín dụng bất động sản tăng trưởng 9,15% so với cuối năm 2023, cho thấy nhu cầu vay vốn phục hồi mạnh mẽ. Người mua ở thực hưởng lợi khi chi phí vay thấp hơn, giảm đáng kể áp lực tài chính, nhưng vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng trả nợ dài hạn để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân.

Lãi suất giảm giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản (Ảnh: Tạp chính Tài chính)

Đối với các nhà đầu tư, việc lãi suất giảm đang dần tạo điều kiện thuận lợi để họ quay lại thị trường. Tuy nhiên, dòng vốn vẫn bị kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu, khiến họ không thể sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức như giai đoạn trước. Ở phía doanh nghiệp, lãi suất giảm giúp việc huy động vốn trở nên dễ dàng hơn, hỗ trợ quá trình triển khai dự án diễn ra thuận lợi. Dù vậy, nguồn cung bất động sản vẫn chưa có sự cải thiện rõ rệt do các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và nhà ở giá rẻ. 

Nhìn chung, việc lãi suất giảm và tín dụng tăng trưởng là những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản TP. HCM nói riêng và Việt Nam nói chung, tạo điều kiện cho cả người mua nhà và doanh nghiệp. 

Dòng vốn FDI: Đầu tư vào bất động sản tăng hay giảm?

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một trong những động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản. Năm 2024, Việt Nam thu hút 17,3 tỷ USD vốn FDI, tăng 8,94% so với năm trước. Trong đó, lĩnh vực bất động sản chiếm 4,4 tỷ USD, tương đương 17,7% tổng vốn FDI, tăng gấp đôi so với năm 2023. 

Những yếu tố thúc đẩy dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản TP. HCM: 

• Hạ tầng giao thông cải thiện: Các dự án trọng điểm như tuyến Metro số 1, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng đã thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài.
• Chính sách mở cửa và ưu đãi đầu tư: Chính phủ tiếp tục duy trì chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và nhà ở cao cấp.
• Nhu cầu nhà ở tăng mạnh: Dân số TP. HCM tiếp tục tăng nhanh, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, đặc biệt là trong phân khúc trung và cao cấp.

Tuy nhiên, một số thách thức vẫn tồn tại, như quy trình pháp lý phức tạp, thời gian cấp phép kéo dài và chi phí đầu vào tăng cao.

Thị trường chứng khoán, vàng, USD: Dòng tiền chảy vào đâu?

Bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2024 đã tạo ra những biến động đáng chú ý trên thị trường tài chính về chứng khoán, vàng và USD. 

Năm 2024, thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận áp lực lớn khi khối ngoại thực hiện bán ròng hơn 85 nghìn tỷ đồng, khiến thanh khoản suy giảm và tâm lý nhà đầu tư trong nước trở nên thận trọng hơn.

Giá vàng trong nước có nhiều biến động mạnh trong năm, nhưng nhờ các ngân hàng tham gia bình ổn thị trường bằng cách bán vàng ở mức giá hợp lý, tình hình đã dần ổn định trở lại.

Bên cạnh đó, tỷ giá USD/VND tăng 3,5% so với đầu năm, gây áp lực lên chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. Việc điều chỉnh tỷ giá này ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư và chi phí nhập khẩu, đồng thời tác động đến quyết định đầu tư vào các kênh tài sản khác như bất động sản và chứng khoán.

Giá trị giao dịch trên thị trường tài chính tiếp tục dịch chuyển qua các kênh đầu tư bền vững hơn (Ảnh: One Mount)

Triển vọng thị trường căn hộ bất động sản TP. HCM năm 2025 và khuyến nghị đầu tư

Thị trường căn hộ bất động sản TP. HCM năm 2024 đã ghi nhận những tín hiệu khởi sắc, tạo tiền đề cho sự phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025. Sau thời gian khan hiếm nguồn cung, thị trường chứng kiến sự tái khởi động của nhiều dự án và sự ra mắt của các dự án mới, đặc biệt là vào quý 4/2024. Điều này cho thấy những nỗ lực tháo gỡ pháp lý đã bắt đầu mang lại kết quả tích cực.

Triển vọng năm 2025:

• Nguồn cung tăng: Các dự án quy mô lớn như Lotte Eco Smart City (Thủ Thiêm) và Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) dự kiến sẽ được khởi công, bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường.
• Xu hướng đô thị hóa vùng ven: Do quỹ đất trung tâm hạn hẹp và chi phí đầu tư cao, xu hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai và các khu đô thị TOD (Transit-oriented development) gắn liền với các tuyến giao thông công cộng sẽ tiếp tục diễn ra.
• Phân khúc hạng sang dẫn dắt: Sự tăng trưởng ấn tượng của phân khúc hạng sang trong năm 2024 dự kiến sẽ tiếp tục trong năm 2025, đáp ứng nhu cầu của phân khúc khách hàng cao cấp.

Xu hướng hình thành các khu đô thị vệ tinh và mô hình khu đô thị TOD (Ảnh: One Mount)

Khuyến nghị nhà đầu tư:

Nhà đầu tư nên theo dõi sát sao diễn biến thị trường, đặc biệt là thông tin về nguồn cung mới, chính sách pháp lý và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Bên cạnh đó, cần cân nhắc các yếu tố như áp lực lạm phát, biến động lãi suất, rủi ro pháp lý liên quan đến dự án. Ưu tiên các dự án của chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và uy tín trên thị trường.

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 hứa hẹn nhiều cơ hội, nhưng cũng đi kèm với không ít thách thức. Việc hiểu rõ và đánh giá đúng các yếu tố kinh tế sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định hợp lý, tối ưu hóa lợi nhuận và đảm bảo sự phát triển bền vững của danh mục đầu tư.

Xem thêm

Vành đai 3 TP.HCM khi nào hoàn thành?

Thông tin mới nhất về cầu Cát Lái - Dự án cầu đường trọng điểm TP.HCM năm 2025