Bán nhà nhanh, không hớ - “lợi cả đôi đường”

“Dở khóc dở cười” chuyện bán nhà

Hành trình mua - bán BĐS không chỉ cần sự kiên nhẫn, mà đôi khi còn cần phải có chút “may mắn”, mà người trong giới gọi là “mát tay” mua - bán đất. Dưới đây là một số chia sẻ điển hình của những người có nhà muốn bán, nỗi đau không chỉ riêng ai.

Nguồn cung mới trong những năm gần đây đã khiến giá căn hộ liên tục tăng cao không chỉ ở phân khúc sơ cấp, ngay cả nhưng căn hộ chung cư cũ. Giữa tháng 2/2024, anh Nguyễn Duy Đức (Hà Đông, Hà Nội) hoàn tất chuyển nhượng căn chung cư 2 phòng ngủ với diện tích 63m2 với mức giá 2,3 tỷ đồng. Anh cho biết, căn hộ này được vợ chồng anh mua cách đây 5 năm với mức giá hơn 1,5 tỷ đồng, cảm thấy rất hài lòng vì bán được giá tốt. Thế nhưng chỉ khoảng 1 tuần sau đó căn hộ của anh lại được rao bán và chủ mới rao bán chênh lên 400 triệu, là 2.7 tỷ đồng.

“Tôi không rõ chủ mới có thể thanh khoản được ở mức giá đó không, nhưng với mức giá mới họ rao bán tôi vẫn thấy khá sốc, vì cứ nghĩ mình đã bán được giá rồi, không nghĩ căn hộ của mình có thể tăng giá một cách chóng mặt như thế.” Anh Đức chia sẻ.

Trái ngược với anh Đức, chị Trang lại khá khó khăn trong việc rao bán căn hộ của mình tại Vinhomes Ocean Park, chị Trang cho biết: “Tháng 12/2023, nhận thấy thị trường chuyển nhượng căn hộ đang có những tín hiệu khá tích cực, tôi đã rao bán căn hộ 3 ngủ của mình, có khá nhiều bên môi giới, sales lẻ dẫn khách vào trả giá, thế nhưng tôi vẫn chưa thanh khoản được. Lúc trả được giá thì họ lại rút cọc vì không xoay được tiền để thanh toán, còn người thì lại trả giá chưa tới,...tại khu vực tôi đang ở, thị trường không thực sự sôi động như mọi người nghĩ.”

Dưới sự phát triển của công nghệ, ý định bán nhà của gia chủ sẽ rất nhanh chóng đến tai những người có nhu cầu. Và sau đó hàng loạt những cuộc gọi "thiện chí" đến với tần suất liên tục khiến gia chủ cảm thấy mệt mỏi vì phải giữ phép lịch sự mỗi khi bắt máy nói chuyện. Đây là điều buộc phải làm nếu gia chủ có ý định tự bán nhà.

Trong số những người có "thiện chí" sẽ bao gồm cả người mua, môi giới lẫn lừa đảo, khi đó bạn sẽ rơi vào ma trận "khách hàng" và có thể dễ dàng sa vào những trường hợp không tốt nếu bạn thiếu kinh nghiệm và không may mắn. Thực tế, rất ít người có thể tự mình hoàn tất giao dịch mua bán bởi đây là một quá trình đòi hỏi kinh nghiệm, các thủ tục, giấy tờ pháp lý,... phức tạp. 

Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư cũng lâm vào cảnh “dở khóc dở cười”, anh Hoàng Anh là một trường hợp như thế. Qua môi giới thân quen, anh Hoàng Anh cũng đã nhìn thấy một số mảnh đất “ngon”. Cơ hội đầu tư đến nhưng lại hết tiền mặt, vì tiền vẫn “găm” ở bất động sản chưa bán được. Anh Hoàng Anh cho biết, dù không chịu áp lực tài chính, bởi đều được mua bằng tiền của mình. Tuy nhiên, hiện nay nay có rất nhiều bất động sản tốt, giá hời nhưng anh cũng không còn tiền mua.

Bán nhanh “không hớ” tốt hơn chờ giá hời 

Tính thanh khoản được sử dụng trong tài chính, đầu tư BĐS để nói về mức độ mà một tài sản bất kì có thể mua hoặc bán được trên thị trường mà không làm ảnh hưởng nhiều đến giá thị trường của tài sản đó. Theo ý kiến của chuyên gia, tài sản có tính thanh khoản cao hay thấp phụ thuộc vào thời gian và chi phí, càng mất nhiều thời gian để thu hồi vốn tài sản đó thì tính thanh khoản càng thấp, rủi ro càng cao và ngược lại.

Đối với các nhà đầu tư khi rót vốn vào BĐS, tính thanh khoản là một trong những tiêu chí thiết yếu vì những tài sản có tính thanh khoản cao sẽ giúp cho nhà đầu tư dễ dàng quản lý được dòng tiền của mình, thu hồi dòng tiền để tiếp tục tái đầu tư hoặc phục vụ các mục đích khác.

Còn đối với các chủ nhà cần bán nhà để nâng cấp nơi ở hoặc sử dụng vào các vấn đề cá nhân, không nắm bắt được chắc chắn các yếu tố thị trường, việc thanh khoản sớm cũng sẽ tránh được các rủi ro, vì thanh khoản BĐS phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố, bên cạnh vấn đề về thị trường, tín dụng, lãi suất ngân hàng, thông tin vĩ mô…cũng là những yếu tố có thể tác động đến thời gian thanh khoản. Dưới đây là một ví dụ.

Chị Nguyễn Thị Thanh Huyền (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, thời điểm tháng 10 năm 2022, chị rao bán căn hộ cũ với giá 3.5 tỷ đồng để mua một căn hộ hạng sang ở khu Đông. “Vừa rao xong môi giới bán cho tôi liên hệ báo có khách muốn mua với giá 3.3 tỷ đồng. Tuy nhiên, vợ chồng tôi bàn nhau sẽ không bán mà tiếp tục chờ thêm để có thể bán được giá kỳ vọng” - chị Huyền nói. Chỉ sau đó nửa tháng, thị trường bất động sản đột ngột “phanh gấp”, căn nhà chị Huyền rao bán thậm chí không có người hỏi mua.

“Tôi chủ quan cho rằng việc đặt cọc mua một căn hộ mới sẽ có thời gian khoảng thời gian ký hợp đồng và tiến độ thanh toán, vì vợ chồng tôi cũng đã sẵn một số tiền mặt nên nếu bán căn hộ trong vòng 2-3 tháng thì vẫn có thể chấp nhận được, nên không quá vội. Thế nhưng phải tới 9 tháng sau, căn nhà của chúng tôi mới được thanh khoản với giá 3.5 tỷ đồng. Quãng thời gian đó, chúng tôi đã rất vất vả trong việc có tiền mặt để thanh toán, vì thời điểm đầu năm 2023, lãi suất cao, chúng tôi không dám vay ngân hàng mà chỉ dám vay của một số người người quen để trả các đợt tiền nhà.”

Câu chuyện bán nhà của chị Huyền không hiếm gặp. Ở những thời điểm thị trường còn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, sự hồi phục còn chưa thực sự rõ ràng, dù bạn là nhà đầu tư chuyên nghiệp (nắm bắt được các yếu tố của thị trường) hay người bán nhà, trong vấn đề thanh khoản BĐS chủ nhà sáng suốt cân nhắc yếu tố duy nhất là mức giá bên mua đưa ra đã thực sự đúng với mong muốn của bạn chưa? Các giải pháp họ đưa ra có tiềm ẩn rủi ro gì hay chưa? Còn việc thanh khoản BĐS thời điểm nào - dù thị trường lên hay xuống, yếu tố thanh khoản sớm nên là vấn đề ưu tiên hàng đầu. Bởi vì, dù có nhà đầu tư chuyên nghiệp, bài học nhãn tiền từ những cuộc khủng hoảng kinh tế vẫn khiến cho nhà đầu tư có những “trải nghiệm” khó quên, đúng không nào?