7 số liệu cần phân tích nếu muốn đầu tư bất động sản

Yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản là tìm kiếm dữ liệu và thông tin thị trường phù hợp. Dữ liệu chính xác sẽ giúp bạn đưa ra phân tích và quyết định mua để đầu tư phù hợp. Dù chiến lược đầu tư của bạn là gì, bạn đều cần kiến thức đầu tư về dữ liệu bất động sản để đảm bảo đầu tư thành công.

Tầm quan trọng của việc phân tích trước khi đầu tư bất động sản

Yếu tố phân tích ở đây tức là việc đánh giá các giá trị của thị trường bất động sản hiện tại. Dù bạn đang chuẩn bị bán hay mua để đầu tư bất động sản, kiến thức đầu tư về phân tích là một phần quan trọng trong cả quá trình này. 

Cụ thể, phân tích giúp bạn hiểu rõ hơn về hiện trạng thị trường nhà đất hiện tại, mức giá bất động sản tiềm năng, điểm giống và khác nhau giữa những bất động sản có đặc điểm tương tự,...

Thông qua việc phân tích chính xác thông tin, dữ liệu bất động sản, nhà đầu tư có thể đánh giá liệu giá chào bán đó có phù hợp với ngân sách của họ và có hợp lý hay chưa. Ngoài ra, hoạt động phân tích cũng có thể giúp người bán đặt mức giá rao bán phù hợp với tài sản của họ.

Việc phân tích giúp bạn hiểu rõ về thị trường và sản phẩm bất động sản hiện tại (Nguồn: Cafeland)

Kiến thức đầu tư: 7 số liệu cần phân tích khi đầu tư bất động sản

Giá bán trung bình của bất động sản

Ở đây chúng ta đề cập đến mức giá trung bình tính trên mỗi mét vuông. Số liệu này có thể được tính bằng cách chia giá trị thị trường hiện tại cho diện tích bất động sản. Một số yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến con số này, chẳng hạn như vị trí, tình trạng bất động sản, tuổi thọ, quá trình sửa chữa, số phòng… 

Trong đó, vị trí là yếu tố chính ảnh hưởng đến việc định giá trị của bất động sản đầu tư. Yếu tố này có thể khiến giá trên mỗi mét vuông có sự chênh lệch đáng kể so với các bất động sản cùng đặc điểm nhưng nằm ở vị trí khác.

Thời gian rao bán bất động sản

Thời gian rao bán bất động sản trên thị trường có ảnh hưởng đáng kể đến cách phân loại một thị trường cụ thể. Các bất động sản nói chung có mặt trên thị trường lâu hơn bình thường được coi là thị trường của người mua. Thị trường người mua thuận lợi cho những người đang tìm kiếm bất động sản mua để đầu tư. Những trường hợp tài sản đã có mặt trên thị trường trong khoảng thời gian dài, người bán thường sẵn sàng giảm giá để có thể bán tài sản của họ càng sớm càng tốt.

Ngược lại, thị trường của người bán dành cho các bất động sản nói chung được bán rất nhanh. Thời gian được rao bán trên thị trường của tài sản ít hơn đáng kể so với bình thường. Điều đó có nghĩa là cầu cao hơn cung và người bán có thể đưa ra mức giá chào bán có lợi nhất với họ.

Nguồn thu từ cho thuê theo tháng

Số liệu này cần thiết trong trường hợp bạn có ý định cho thuê bất động sản. Nguồn thu từ hoạt động cho thuê hàng tháng đề cập đến việc ước tính về khoản thu nhập hàng tháng bạn nhận được với tư cách là chủ sở hữu tài sản.

Cho thuê là một trong những hoạt động tạo ra thu nhập thụ động hàng tháng (Nguồn: TH Office)

Nguồn thu từ cho thuê theo ngày

Dịch vụ cho thuê theo ngày thường được sử dụng với các căn hộ nghỉ dưỡng. Số liệu về nguồn thu từ cho thuê theo ngày dành cho các nhà đầu tư lựa chọn chiến lược cho thuê ngắn hạn. Số liệu này sẽ cho chủ sở hữu biết họ kiếm được bao nhiêu tiền mỗi ngày khi tài sản được cho thuê. Nếu số liệu này ngày càng tăng lên, chứng tỏ giá trị của tài sản cũng đang tăng đều đặn.

Tỷ suất vốn hóa đầu tư

Tỷ suất vốn hóa là chỉ số thể hiện tỷ lệ giữa thu nhập nhận được từ bất động sản với giá trị hiện tại của bất động sản đó hoặc vốn đầu tư. Về cơ bản, tỷ suất vốn hóa cung cấp cho bạn tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản khi mua để đầu tư sinh lời.

Để giải thích rõ hơn về kiến thức đầu tư này thì chỉ số về tỷ suất vốn hóa càng cao thể hiện lợi nhuận cao và đi kèm với rủi ro đầu tư càng lớn. Ngược lại, tỷ suất vốn hóa thấp chứng tỏ khoản đầu tư an toàn, nhưng cũng cho lợi nhuận thấp.

Dòng tiền trên vốn đầu tư

Dòng tiền trên vốn đầu tư là tỷ lệ phần trăm số tiền bạn cần kiếm được từ bất động sản dựa trên số tiền đã đầu tư. Số liệu này có thể giúp bạn quyết định về khoản vay phù hợp nhất cho khoản đầu tư mới, đồng thời ước tính được lợi nhuận tiềm năng trong tương lai.

Về cơ bản, dòng tiền trên vốn đầu tư khá giống với tỷ suất vốn hóa. Điểm khác biệt rõ ràng nhất của hai số liệu này là dòng tiền trên vốn đầu tư có tính đến khoản vay. Mặc dù tỷ suất vốn hóa là thước đo tốt để ước tính khả năng sinh lời, nhưng nó cũng giả định rằng mua bất động sản có thể không cần đến khoản vay ngoài.

Vấn đề là không phải ai cũng đủ khả năng để mua bất động sản mà không cần đi vay. Trong hầu hết các trường hợp, một người bình thường sẽ phải cần vay tiền để có thể đầu tư bất động sản.

Vì vậy, bạn nên sử dụng dữ liệu về dòng tiền trên vốn đầu tư làm thước đo khả năng sinh lời nếu bạn không có kế hoạch mua bất động sản 100% bằng tiền của mình.

Số liệu về dòng tiền trên vốn đầu tư giúp bạn ước tính khoản vay phù hợp (Nguồn: Cafeland)

So sánh tỷ lệ giữa giá mua và giá thuê

Tỷ lệ giữa giá mua và giá thuê là một thước đo hữu ích giúp bạn xác định xem việc mua để đầu tư hay thuê một bất động sản sẽ có lợi hơn.

Về cơ bản, số liệu này đề cập đến tỷ lệ giá mua nhà so với tiền thuê nhà hàng năm ở một địa điểm cụ thể. Số liệu này cũng có giá trị tham khảo khi kiểm tra xem thị trường đang ở trong tình trạng bong bóng hay đã được định giá hợp lý.

Khi so sánh tỷ lệ giữa giá mua và giá thuê, bạn cần xem xét theo 3 cấp độ sau: 

• Khu vực có tỷ lệ giá mua trên giá thuê từ 14 trở xuống: Việc sở nhà thực tế hơn đi thuê vì giá cả phải chăng hơn.
• Khu vực có tỷ lệ giá mua trên giá thuê từ 15 - 19: Có sự cân bằng giữa giá mua và giá thuê, không có nhiều khác biệt giữa việc sở hữu nhà và thuê nhà.
• Khu vực có tỷ lệ giá mua trên giá thuê từ 20 trở lên: Giá bất động sản cao hơn khiến người bình thường khó sở hữu được, việc thuê nhà là lựa chọn thực tế hơn. Các nhà đầu tư cho thuê dài hạn có thể cân nhắc điều này.

Tóm lại, không nên vội vàng đưa ra quyết định đầu tư nào nếu không có kiến thức đầu tư rõ ràng, không biết cách phân tích và kiểm tra dữ liệu bất động sản. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi phân tích dữ liệu, bởi việc mua để đầu tư bất động sản không phải một trò chơi đơn giản, bạn có thể phải trả một cái giá rất đắt nếu thiếu sự cẩn trọng.

Xem thêm

Bí quyết giúp bạn vừa được mua sắm thỏa thích mà tài chính không bị "cạn kiệt"

Bật mí một số khoản đầu tư tài chính ngắn hạn phổ biến cho người đầu tư lần đầu