5 khoản phí và thuế chuyển nhượng nhà đất: Bí quyết tối ưu hóa chi phí trong giao dịch bất động sản

Khi tham gia vào các giao dịch mua bán nhà đất và đầu tư BĐS, việc hiểu rõ về các khoản phí và thuế có thể là một yếu tố quyết định đối với lợi nhuận cuối cùng của bạn. Trong bài viết này, hãy cùng tìm hiểu 5 khoản phí và thuế chuyển nhượng nhà đất cơ bản và cách tối ưu hóa chi phí, giúp bạn thực hiện giao dịch bất động sản một cách thông minh và hiệu quả nhất.

Phí và thuế là gì?

Theo quy định tại Điều 3 của Luật Phí và Lệ phí năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/07/2017, các khái niệm về phí và thuế được xác định như sau:

• Phí: Là khoản tiền phải trả nhằm bù đắp chi phí và phục vụ, được quy định trong Danh mục phí theo Luật Phí và Lệ phí. Đối tượng nộp phí bao gồm tổ chức, cá nhân và cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập.
• Thuế: Theo quy định của Luật Thuế 2014, thuế là nguồn thu theo nghĩa vụ quy định trong pháp luật. Ở Việt Nam, có hai loại thuế chính: Thuế trực thu và thuế gián thu. Thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập (ví dụ: thuế thu nhập công ty, thuế thu nhập cá nhân), trong khi thuế gián thu bao gồm thuế doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu và thuế sử dụng tài nguyên.

Thuế là nguồn thu theo nghĩa vụ quy định trong pháp luật (Nguồn: thuvienphapluat)

5 khoản phí và thuế chuyển nhượng nhà đất cần biết

Thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập từ việc mua bán bất động sản, hay chuyển nhượng nhà đất, bao gồm một loạt các khoản thu nhập được xác định cụ thể như sau:

• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bao gồm thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất: Bao gồm các tài sản như nhà ở (bao gồm cả những sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai), cơ sở hạ tầng và công trình xây dựng khác gắn liền với đất, cũng như các sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp.
• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở: Bao gồm thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bất kể nhà ở đó có hình thành trong tương lai hay không.
• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước: Bao gồm thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc quyền thuê mặt nước theo quy định của pháp luật.
• Thu nhập từ việc góp vốn bằng sản phẩm bất động sản: Thu nhập nhận được khi góp vốn bằng sản phẩm bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
• Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản: Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý các BĐS mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản đó hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản đó theo quy định của pháp luật.
• Một số khoản thu nhập khác: Nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức.

Thu nhập từ việc mua bán bất động sản hoặc chuyển nhượng nhà đất (Nguồn: nhadatclub)

Quy định về nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nêu chi tiết tại Khoản 5, Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, thực hiện theo pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Mức thuế suất đối với việc mua bán nhà đất thường là 2% trên giá mua, bán hoặc là giá cho thuê lại. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc mua, bán bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong trường hợp mua bán bất động sản theo hướng đồng sở hữu, nghĩa vụ nộp thuế sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ để xác định tỷ lệ sở hữu có thể là các tài liệu hợp pháp như thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án. Trong trường hợp không có tài liệu hợp pháp, nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Phí công chứng khi làm hồ sơ

Khi tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, cấp bản sao văn bản công chứng, họ sẽ phải nộp phí công chứng theo quy định sau đây:

Đây là cách tính phí công chứng dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch, với các mức thu phí tương ứng từ các khoản giá trị khác nhau.

Lệ phí trước bạ

Theo quy định của Khoản 1 Điều 3 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các loại nhà và đất phải chịu lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Nhà: Bao gồm các loại nhà như nhà ở, nhà làm việc, và nhà được sử dụng cho mục đích khác.
• Đất: Bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, không phân biệt đất đã có công trình xây dựng hoặc đất chưa có công trình.

Các loại nhà và đất phải chịu lệ phí trước bạ (Nguồn: thuvienphapluat)

Phương pháp tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:

• Đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ là giá đất được xác định trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành, tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trong trường hợp đất là đất thuê từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê một lần trong cả thời hạn thuê nhỏ hơn thời hạn quy định tại Bảng giá đất, giá đất sẽ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê để tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất / 70 năm x Thời hạn thuê đất

• Đối với nhà, giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng, tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Đối với bất động sản trong một số trường hợp đặc biệt như bán nhà thuộc sở hữu nhà nước lại cho người đang thuê, hoặc nhà đất mua qua đấu giá, giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định theo quy định pháp luật cụ thể về từng trường hợp.
• Trong trường hợp giá trị bất động sản tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá tại hợp đồng mua bán.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo các điều kiện cần và đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Mục này bao gồm các loại hồ sơ như cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi và cấp lại.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo các điều kiện cần và đủ để cấp giấy chứng nhận (Nguồn: luattoanquoc)

Căn cứ vào diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng hồ sơ, mục đích sử dụng và điều kiện cụ thể của từng địa phương, mức thu phí thẩm định được quy định phù hợp với từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương phát sinh hoạt động dịch vụ, thu phí và lệ phí. Mức thu phí và lệ phí đối với các hoạt động cung cấp trực tuyến phải phù hợp để khuyến khích các cá nhân, tổ chức sử dụng dịch vụ công theo hình thức trực tuyến.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các hộ gia đình, tổ chức và cá nhân phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất khi được cơ quan nhà nước cấp các loại giấy chứng nhận này. Lệ phí này bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
• Chứng nhận của chính quyền về đăng ký biến động về đất đai và trích lục bản đồ địa chính.
• Văn bản và số liệu của hồ sơ địa chính.

Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở từng địa phương khác nhau (Nguồn: sotuphap)

Mức thu lệ phí được căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đó để đề ra quy định mức thu lệ phí sao cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:

• Mức thu đối với các cá nhân, hộ gia đình tại quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành: cao hơn so với khu vực khác.
• Mức thu đối với các tổ chức: cao hơn so với các hộ gia đình, cá nhân.

Đối tượng phải nộp phí và thuế chuyển nhượng nhà đất?

Như đã đề cập ở trên, trong quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất, có một số khoản thuế và phí cụ thể mà người bán hoặc người mua sẽ phải thực hiện nộp. Tuy nhiên, việc xác định ai sẽ chịu trách nhiệm chi trả các khoản này thường phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên khi đầu tư BĐS để tìm ra người có trách nhiệm pháp lý để thực hiện các nghĩa vụ đó. 

Việc chi trả các khoản phí và thuế thường phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên (Nguồn: thuvienphapluat)

Địa chỉ nộp phí và thuế chuyển nhượng nhà đất

Cá nhân khi nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng, mua bán nhà đất có thể thực hiện tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trong trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông, người bán hoặc người mua sẽ nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Bí quyết tối ưu hóa chi phí trong giao dịch bất động sản

Đầu tư BĐS là một giao dịch quan trọng, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và tính toán chi li để đảm bảo hiệu quả và tiết kiệm tối đa chi phí. Dưới đây là một số bí quyết hữu ích giúp bạn tối ưu hóa chi phí trong giao dịch bất động sản:

• Lập kế hoạch mua bán nhà đất cẩn thận và chu đáo để tránh các chi phí không đáng có.
• Tìm hiểu kỹ thông tin về thị trường và giá cả nhà đất để đưa ra quyết định thông minh về giao dịch.
• Sử dụng dịch vụ của các chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra một cách suôn sẻ và tiết kiệm chi phí.
• So sánh giá cả dịch vụ của các đơn vị cung cấp để chọn lựa những ưu đãi tốt nhất.
• Thương lượng giá cả hợp lý với bên bán hoặc bên mua để đạt được sự đồng ý từ cả hai bên.
• Tận dụng các ưu đãi, miễn giảm thuế phí theo quy định của pháp luật để giảm bớt chi phí trong quá trình giao dịch.

Tính năng cho vay mua nhà của Techcombank giảm áp lực tài chính đầu tư

Bên cạnh việc nộp hồ sơ khai thuế và hồ sơ chuyển nhượng, mua bán nhà đất, việc tìm hiểu về các tính năng và chính sách cho vay mua nhà của các ngân hàng cũng rất quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản. 

Gói vay mua nhà của Techcombank cung cấp lãi suất hấp dẫn và chính sách vay linh hoạt (Nguồn: onehousing)

Trong số các ngân hàng lớn tại Việt Nam, Techcombank là điểm đến lý tưởng cho bạn, dù bạn muốn mua nhà để ở hoặc đầu tư BĐS. Gói vay mua nhà của Techcombank cung cấp lãi suất cạnh tranh, ưu đãi đặc biệt và chính sách vay linh hoạt:

• Lãi suất cố định từ 10.5%/năm, giúp quản lý tài chính đầu tư dễ dàng.
• Phí trả nợ trước hạn từ 0.5 - 1%/năm, miễn phí từ năm thứ 6 trở đi.
• Giảm trừ lãi suất lên đến 1.2%/năm, tiết kiệm chi phí đáng kể.
• Chính sách vay linh hoạt, tài trợ giao dịch đặt cọc và giải ngân đa dạng.
• Thời hạn vay lên đến 35 năm và không giới hạn độ tuổi vay.

Trên đây là những thông tin quan trọng về 5 khoản phí và thuế trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, cùng những bí quyết tối ưu hóa chi phí trong lĩnh vực đầu tư BĐS. Hy vọng rằng, thông qua việc hiểu rõ về các khoản phí và thuế này, các bên tham gia vào giao dịch bất động sản sẽ có thêm kiến thức và khả năng lập kế hoạch tài chính đầu tư hợp lý.

Xem thêm

Một CFO nổi tiếng: "Người tài chính không chỉ nói về con số", bài học nào dành cho giới trẻ khi đầu tư tài chính?

Muốn ổn định cuộc sống ở tuổi 40, giai đoạn 20-35 tuổi nên quản lý tài chính thế nào?