Tín thác đầu tư bất động sản có ưu thế hơn tự đầu tư?

Khái niệm

REIT (Real Estate Investment Trust) hay còn gọi là quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) là một loại hình đầu tư vào BĐS và được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán (SGDCK) như các chứng chỉ quỹ (CCQ) thông thường khác. 

Mục đích của loại quỹ này là thông qua phát hành chứng chỉ quỹ nhằm huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và cho phép các nhà đầu tư đầu tư 100% vốn vào các dự án bất động sản, hoặc sở hữu các BĐS thương mại. 

• REIT được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ, là tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư. Điều này giúp các nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm cổ tức từ đầu tư bất động sản mà không cần phải mua, quản lý hoặc giao dịch mua bán bất kỳ bất động sản nào.
• REIT được hình thành đầu tiên ở Mỹ vào năm 1960. Tính đến năm 2014, có hơn 30 quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình tài chính này. Hiện tại, có 2 dạng đầu tư mà REIT hướng đến.

So với các loại quỹ tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác bất động sản được xem là quỹ đem lại lợi nhuận khá tốt cho nhà đầu tư thông qua việc trả cố tức cao và đều đặn, cũng như khả năng tăng vốn và tài sản trong trung và dài hạn.

Quỹ đầu tư bất động sản REIT tại Việt Nam

REIT là một loại hình quỹ đóng, thực hiện chào bán CCQ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư theo quy định tại Thông tư 228, với mục đích chính yếu là đầu tư vào các bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 91 Nghị định 58.

Theo quy định, bất động sản phải ở Việt Nam và được sử dụng với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm thu lợi tức ổn định. REIT phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận trong năm để chi trả lợi tức (được thanh toán bằng tiền hoặc CCQ phát hành thêm) cho các nhà đầu tư. 

Ảnh: freepik

Tại Việt Nam, Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản Techcom Việt Nam (TCREIT) là quỹ nội đầu tiên của TTCK, do công ty TNHH Quản lý Quỹ Kỹ Thương (TCC) đăng ký thành lập với quy mô là 50 tỷ đồng. Ngày 27/02/2017, REIT đầu tiên tại Việt Nam đã chính thức niêm yết chứng chỉ quỹ (CCQ) trên TTCK.

Đặc điểm của Quỹ ủy thác đầu tư BĐS

• Khả năng thanh khoản tốt: Cơ hội đầu tư vào quỹ REIT với mức vốn thấp hơn và thanh khoản cao hơn so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản hay dự án.
• Tính đa dạng danh mục: Với sự đa dạng hóa đầu tư của REITs, REITs có những chính sách ưu đãi về thuế, thế thu nhập hầu nhu được ưu đãi hoặc miễn hoàn toàn cho các quỹ này. Vì lợi nhuận dường như được chia hầu hết lại cho nhà đầu tư bđs.
• Sự minh bạch: Tính minh bạch của quỷ REIT khá tốt và cao hơn rất nhiều so với những ngàng khác, nhờ bộ máy tổ chức gọn nhẹ và được giám sát chặt chẽ.
• Tỷ lệ chia cổ tức cao: REIT thường dành đến 90% lợi nhuận để chia cổ tức cho nhà đầu tư và chỉ giữ 10% lợi nhuận để duy trì quỹ.
• Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: REIT là quỹ có hành lang pháp chặt chẽ và đội ngũ quản lý quỹ chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm.

Lợi ích

Cho nhà đầu tư:

• Thu hút nhà đầu tư, góp phần mở rộng danh mục đầu tư đối với bất động sản với chi phí thấp hơn.
• Cung cấp cách tiếp cận với nhóm tài sản bất động sản dễ dàng hơn và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào các dự án bất động sản có quy mô lớn.

Cho nền kinh tế:

• Thu hút nguồn tiết kiệm từ công chúng, định hướng các khoản đầu tư vào các dự án BĐS và các dự án cơ sở hạ tầng
• Thúc đẩy kinh tế và tăng cường sự tài trợ cho các dự án bất động sản và dự án phát triển của khu vực tư nhân hơn là khu vực Nhà nước.

Hạn chế

• Rủi ro cao

Vấn đề quan trọng nhất hiện nay đó là có một khung pháp lý đủ chặt để hạn chế những rủi ro mà REITs có thể đem lại, khi thị trường chứng khoán tại Việt Nam còn thiếu tính ổn định. Có như vậy, mô hình REITs ở Việt Nam mới thực sự đem lại hiệu quả, và là một kênh huy động vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường trong điều kiện đang khát vốn như hiện nay.

• Quản lý dòng tiền

Ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía Bắc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quỹ đầu tư bất động sản VPReit cho biết, điểm chính yếu cần hướng tới cho các mô hình quỹ bất động sản nên là quỹ trong nước. 

Theo ông Mai, nhược điểm trong hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản thời gian qua là việc tham gia nguồn vốn từ các quỹ vào phân khúc bất động sản nhà ở còn hạn chế. Đa phần nguồn vốn cho thị phần bất động sản nhà ở là từ hệ thống tín dụng ngân hàng và vốn huy động trực tiếp từ người mua nhà (mặc dù có thể không được quản lý minh bạch).

Như vậy, sản phẩm của các quỹ đầu tư bất động sản thời gian qua chưa phong phú về các thể loại và chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản giàu tiềm năng (vì là quỹ đầu tư cấp phép từ nước ngoài).

Có thể bạn chưa biết: Các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam

• Dragon Capital’s Vietnam Resource Investments
• VinaCapital’s Vietnam Infrastructure Limited (VNI)
• VinaCapital’s VinaLandSaigon Asset Management Corporation’s Vietnam Property Holding (VPH)
• Indochina Capital’s Indochina Land Holdings
• JSM Capital Indochina’s JSM Indochina Ltd
• Ireka Corporation Berhad’s Aseana Properties
• Korea Investment Trust Management Co"s Vietnam Real-Estate Development Fund…

TCREIT - Quỹ đầu tư Bất động sản

TCBS phân phối quỹ bất động sản duy nhất của Việt Nam do Techcom Capital quản lý. Quỹ bất động sản được niêm yết tại HOSE được kỳ vọng sẽ đem đến cơ hội đầu tư bất động sản dễ dàng hơn cho các cá nhân và gia đình Việt Nam.

Theo quy định của luật, TCREIT sẽ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê, đồng thời sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư. Ảnh: Techcombank

TCB định nghĩa: Sản phẩm đầu tư từ trái phiếu của các doanh nghiệp uy tín hàng đầu đến các quỹ mở đầu tư và quỹ bất động sản được quản lý chuyên nghiệp, chúng tôi mang đến những sản phẩm đầu tư đa dạng, đáp ứng cho từng nhu cầu chuyên biệt, với các khẩu vị rủi ro và kỳ vọng đầu tư khác nhau.

An toàn: TCREIT chỉ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành xây dựng. Do đó các dự án sẽ không chịu các rủi ro của các dự án trong quá trình xây dựng. Các bất động sản cũng chủ yếu đang khai thác thương mại tạo ra dòng tiền đều đặn, do đó giảm thiểu rủi ro không khai thác được.

Lợi nhuận cao: TCREIT mang đến cơ hội hưởng lợi nhuận cho nhà đầu tư từ dòng tiền cho thuê hoặc giá bất động sản tăng. Với năng lực và lợi thế của một ngân hàng thương mại top đầu Việt Nam, Techcombank mong muốn tạo ra lợi nhuận cao như  kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhưng với mức độ rủi ro được kiểm soát tốt hơn nhà đầu tư cá nhân.

Thanh khoản: TCREIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán HCM (HOSE). Do đó nhà đầu tư có thể bán chứng chỉ quỹ như các cổ phiếu niêm yết. TCREIT cũng phân phối đến 90% lợi nhuận của quỹ hàng năm, nhờ đó nhà đầu tư có dòng tiền đều đặn hàng năm cho nhu cầu chi tiêu hoặc tái đầu tư.