Những điều cần lưu ý khi đầu tư mua nhà/căn hộ cải tạo

Tại Việt Nam, các fixer-uppers thực ra rất phổ biến với phân khúc nhà tập thể cũ, căn hộ giá rẻ hoặc các nhà đất cấp 4, nhà đất xây dựng lâu năm, tựu trung lại thành cụm từ phổ biến: Nhà cải tạo. 

Nhà cải tạo đáng-để-mua có những đặc điểm nào?

Vị trí, vị trí và vị trí: Với loại hình bất động sản đã xuống cấp, vị trí vẫn luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu. Hãy tìm kiếm những căn nhà nằm trên những con phố đã được quy hoạch, lại gần các hệ thống tiện ích của khu.
Diện tích: Hãy cân nhắc diện tích cũng như mặt bằng của ngôi nhà, thông thường các căn 3 phòng ngủ sẽ có giá trên mét vuông tốt hơn các loại khác.

Lưu ý: Khi bạn bắt đầu xắn tay áo lên để giải quyết các vấn đề về mặt tiện ích của căn nhà, các công việc như sơn sửa lại tường, thay cửa sổ hoặc thay đổi kết cấu căn nhà … có thể sẽ rất đắt đỏ.  Tuy nhiên, việc cải tạo thẩm mỹ nhà cửa lại hiếm khi yêu cầu bạn phải làm việc để xin các loại giấy phép của chủ đầu tư, đơn vị quản lý hay các cơ quan công quyền.  Chủ nhà hoàn toàn chủ động trong các công việc chính với các nhà thầu thi công. 

Làm sao để tránh “ném tiền qua cửa sổ” cho cải tạo nhà

Hãy cảnh giác với những tin đăng bán những bất động sản xuống cấp với mức giá rẻ bất ngờ, bởi người bán có thể sẽ không muốn khách mua kiểm định lại chất lượng căn nhà. Các vấn đề như mối mọt hư hỏng, rò rỉ đường cống, các vấn đề hệ thống tiêu thoát, nền móng, cấu trúc... đều rất khó phát hiện nếu chỉ kiểm tra một cách qua loa  khi thăm quan nhà, và có thể rất tốn kém để sửa chữa về sau.

Hãy nhớ kiểm tra lại các hệ thống ống nước, hệ thống điện, vì những hệ thống trong nhà này khá tốn kém để sửa chữa. Việc lợp lại mái nhà, thay lại sàn cũ cũng có thể rất tốn kém, tương đương với việc làm mới hoàn toàn.

Nếu có dự định sống tại căn nhà cải tạo trong lúc tiến hành sửa chữa, hãy chắc chắn rằng bạn chuẩn bị trước khoảng không gian sinh hoạt trong suốt quá trình sửa chữa diễn ra. 

Một lỗi cơ bản và phổ biến nhất với những người lần đầu tiên đầu tư vào loại hình nhà ở này là đánh giá thấp những khó khăn có thể xảy đến khi sống trong một căn nhà đang trong quá trình tân trang lại, và điều này đặc biệt đúng nếu khu bếp, phòng ngủ hay hệ thống điện cần một sự nâng cấp toàn diện và tốn nhiều thời gian.

Các chi phí cần thiết khi mua nhà cải tạo

Để xác định chi phí thực sự của một lần sửa chữa như đã nêu, hãy bắt đầu bằng cách cân nhắc xem bạn có thể tự mình thực hiện bao nhiêu công việc tu sửa. Bạn có kỹ năng tự sửa chữa không hay là một kẻ vụng về? Bên cạnh đó, hãy suy nghĩ về khoảng thời gian bạn có thể dành ra để giải quyết các vấn đề đang xảy ra với căn nhà và liệu có đáng để tự mình làm những công việc này hay không?

• Chi phí cải tạo phần thô: Hãy dành thời gian để liệt kê cẩn thận tất cả các sửa chữa cần thiết và tính toán một chút mức chi phí  cho những sửa chữa đó trước khi đưa ra đề nghị mua. Hãy nhớ rằng việc sửa chữa nhiều khả năng sẽ vượt quá ngân sách của bạn, vì vậy bạn nên chuẩn bị thêm 20% vào ước tính cải tạo của mình. Điều này đặc biệt đúng đối với những công việc sửa chữa tốn kém như các phần thô gồm: sửa chữa hệ thống điện, nâng cấp các tiện ích như sàn, trần, sơn sửa… và các vấn đề về móng nhà, nấm mốc.
• Chi phí cho thuế và các thủ tục tiện ích: Đừng quên rằng bạn phải chi trả thuế nhà đất, bảo hiểm nhà ỏ và thanh toán cho các tiện ích khác ngay từ giây phút bạn trở thành chủ sở hữu của căn nhà cũ kia, và hãy nhỡ chuẩn bị ngân sách cho việc xin giấy phép xây dựng và kiểm định chất lượng nhà ở trong lúc suy nghĩ về kiểu dáng lẫn thiết kế mới cho căn nhà.
• Phí chuyển nhượng: Cuối cùng, nếu bạn mua nhà cũ để nâng cấp và bán lại, hãy cân nhắc một cách thực tế về mức giá bạn có thể bán một khi bạn hoàn thành nâng cấp căn nhà. Bạn cần tham khảo ý kiến ​​của các bên môi giới bất động sản, những người hiểu biết về  tình hình hiện tại của thị trường và các dự báo cho khu vực bạn định mua. Điều này sẽ cho bạn ý tưởng  hơn về những gì bạn có thể thực hiện với căn hộ cải tạo này. Ví dụ nếu vị trí căn hộ tiềm năng, thay vì mua để nâng cấp rồi bán lại, bạn có thể dùng để cho thuê với mức giá tốt hơn nhiều. 

Đưa ra thị trường và đăng bán các căn hộ cải tạo

Nếu bạn sở hữu một căn nhà xuống cấp mà lại không có thời gian hoặc ngân sách để thực hiện việc nâng cấp, việc bán nhà của bạn có thể dễ dàng và đem lại nhiều lợi nhuận hơn mong đợi. Với sự xuất hiện của  thông cùng các dịch vụ cải tạo nhà từ A đến Z, những căn nhà đang xuống cấp có thể là lựa chọn cho những người mua muốn tự sửa sang lại căn nhà với những điểm nhấn đậm dấu ấn cá nhân.

• Hãy đầu tư vào tin đăng bán với nội dung hấp dẫn: Bắt đầu bằng việc cân nhắc tất cả mọi thứ có thể khiến tài sản rao bán của bạn hấp dẫn hơn. Có thể là vị trí, nhiều cây, ô đất rộng rãi hoặc mặt bằng kết cấu căn nhà thuôc dạng “Có một không hai”. Hãy nhấn mạnh vào những đặc điểm nổi bật nhất của ngôi nhà như sàn gỗ thật, garage với diện tích lớn cũng như lối vào rộng rãi vì đây chính là những đặc điểm làm căn nhà của bạn khác biệt với những ngôi nhà mới xây khác.
• Hãy thành thật với người mua: Nếu căn hộ đã xây từ 15 năm trước cùng hệ thống nước máy của khu vực huyện thay vì quận, hãy chỉ ra trước cho người mua. Cũng tương tự với các lỗi khác của căn nhà như kết nối điện trục trặc hoặc sự cố với hệ thống nước. Tại sao phải nói thật? Việc giữ bí mật về các vấn đề đang xảy ra với căn nhà có thể khiến bạn thực sự gặp bất lợi trong quá trình đàm phán và bạn có thể phải đối mặt với các khiếu nại pháp lý từ người mua - những người không mảy may nghi ngờ khi mua căn nhà ấy. 

Cuối cùng, OneHousing xin tư vấn đến những nhà đầu tư loại hình nhà cải tạo: Mặc dù bạn có thể muốn tự mình bán các căn nhà đang xuống cấp với mức giá tốt nhất, nhưng một chuyên viên môi giới dày dặn kinh nghiệm sẽ giúp bạn xác định được mức giá thực tế, thu hút những người mua và cho bạn những lời khuyên về mặt pháp lý. Điều này sẽ khiến bạn an tâm hơn nhiều khi một mình lèo lái kế hoạch kinh doanh trong cơn sóng thị trường bất động sản đầy biến động.